Stavební povolení: změny během výstavby

Veškeré změny stavby je nutné konzultovat s projektantem, který v rámci autorského dozoru sleduje provádění stavby, a také ověřuje, zda je vše realizováno podle schválené projektové dokumentace. Projektant musí ověřit vhodnost změn a v případě kladného stanoviska zapracovat změny do Dokumentace skutečného provedení stavby (DPSP). Je to soubor dokumentů, ve kterých jsou zakresleny všechny úpravy a odchylky provedené v průběhu realizace stavby. Je z něj patrný rozdíl oproti dokumentaci, na základě které bylo získáno stavební povolení.

1. Změna stavby před dokončením

Stavbu lze užívat pouze k účelu uvedenému ve stavebním povolení. Pokud dojde v průběhu realizace stavby ke změnám, je nutné tyto změny zakreslit a požádat příslušný stavební úřad o povolení změny stavby před dokončením. V průběhu výstavby může být řada prvků provedena odlišně, a to především z důvodu nepřesného plánování nebo spontánních změn, ke kterým během výstavby dochází. Určité změny jsou zpravidla nevyhnutelné, protože výstavba je živý a dynamický proces, v němž dodavatelé narážejí na určité problémy a snaží se je (společně s dělníky, projektantem, stavebním dozorem a stavbyvedoucím) řešit co nejefektivněji, nejjednodušeji, nejrychleji a nejhospodárněji. To často vede k tomu, že některé detaily nebo instalace nejsou realizovány tak, jak bylo původně zamýšleno. 

Stavební úřad projedná žádost o změnu za účasti účastníků řízení a rozhodne o jejich případných námitkách. Vydá rozhodnutí, kterým změnu buď povolí nebo zamítne. V případě potřeby může úřad stanovit další nové podmínky, jejichž splnění bude předpokladem úspěšného průběhu kolaudačního řízení.

2. Změna vnitřního uspořádání místností

Mnoho lidí zajímá, zda je nutné získat nové stavební povolení, pokud se při stavbě domu mají provést změny, které nejsou obsaženy v projektu, a vnější rozměry stavby zůstanou nezměněny (změní se pouze vnitřní uspořádání místností), nebo pokud se plánuje udělat místo zastřešené terasy místnost pod střechou. V kompetenci stavebního dozoru je povolit drobné změny, úpravy uvnitř, které nemají zásadní vliv na statiku ani účel budovy. V případě větších změn je třeba obrátit se na úřad.

Pokud se jedná o změnu terasy na místnost, je nutné požádat stavební úřad o souhlas.

3. Změna projektu

Jak postupovat, pokud má někdo vydané platné stavební povolení a uvažuje o změně projektu domu na zcela jiný projekt? Je nutné znovu absolvovat celý proces získání stavebního povolení?

Pokud se jedná o stavbu jiného typu domu, který je zcela odlišný od projektu ve stavebním povolení, musí se vše provést znovu. Teoreticky je možné postavit zcela jiný dům a později, v průběhu stavby nebo před jejím dokončením a kolaudací, požádat o změnu stavby před dokončením. Takovýto postup je o něco jednodušší než vyřizování nového stavebního povolení. Přesto doporučujeme nechat si odborně poradit, jak v této situaci nejlépe a nejsnáze postupovat.

4. Převod práv a povinností vyplývajících ze stavebního povolení

Fyzická nebo právnická osoba se stává stavebníkem na základě pravomocného stavebního povolení, které vydává příslušná obec prostřednictvím svého stavebního úřadu. K převodu práv a povinností ze stavebního povolení může dojít několika způsoby: převodem pozemku, smlouvou o převodu práv a povinností ze stavebního povolení nebo změnou stavby před dokončením. Každý z těchto způsobů má však své výhody, nevýhody a omezení.

4.1 Převod pozemku

Pokud vlastník pozemku, na kterém se staví prodá pozemek, může to mít vliv na stavbu, která se na pozemku nachází. Pokud kupující (nový vlastník pozemku) souhlasí se stavbou, může se stavba zachovat a většinou se bude pokračovat v procesu výstavby podle plánu a smlouvy, kterou uzavřel původní vlastník s developery nebo stavební firmou.

Dojde-li ke změně vlastníka pozemku, mění se automaticky i stavebník - osoba oprávněná ze stavebního povolení. Jedná se o obecně uznávaný způsob převodu práv a povinností vyplývajících ze stavebního povolení, který v praxi nevyvolává žádné problémy.

4.2 Převod práv a povinností smlouvou

Rozhodnutí o provedení stavby (stavební povolení) může být vydáno v souladu se Stavebním zákonem i ve prospěch osoby, která není vlastníkem pozemku určeného k zástavbě. V těchto případech je standardně nutné ve stavebním řízení předložit souhlas vlastníka pozemku podle § 184a Stavebního zákona.

Praxe jednotlivých stavebních úřadů je různá, lišit se může nejen výklad, ale i postup při vydávání stavebního povolení. Vždy je dobré kontaktovat příslušný stavební úřad a ověřit si, zda by byl ochoten změnit stavebníka na základě smlouvy o postoupení práv a povinností mezi vlastníkem pozemku a požadovaným nástupcem. Pokud stavební úřad potvrdí, že taková změna je možná, je třeba na základě platného stavebního povolení připravit dokumentaci a uvést veškeré podrobnosti. 

Pokud stavební úřad tuto alternativu (smlouvu o postoupení práv a povinností) nepovolí, je jedinou možností změna vlastníka pozemku na požadovaného nástupce. Převod práv ke stavebnímu pozemku z právního předchůdce na právního nástupce je tedy podmínkou pro převod práv ze stavebního povolení.

4.3 Převod práv a povinností změnou stavby před dokončením

Změnu stavby před jejím dokončením lze povolit jen v souladu s územním rozhodnutím nebo jiným úkonem nahrazujícím územní rozhodnutí. Výsledkem řízení o změně stavby před dokončením je vydání rozhodnutí, kterým se povoluje změna stavby na téže stavbě na tomtéž pozemku, přičemž jako stavebník je již uvedena třetí osoba, čímž fakticky dochází k převodu práv a povinností ze stavebního povolení v rámci zásahu orgánu veřejné moci.

Aktuální praxe stavebních úřadů není ve vztahu ke smlouvě o převodu práv a povinností ze stavebního povolení ustálená a každý stavební úřad může o druhém a třetím způsobu převodu práv a povinností ze stavebního povolení rozhodovat odlišně.