Kroky od nákupu pozemku po zahájení výstavby

1. Seznam přání

1.1 Sestavte si seznam přání

Vše začíná přáními a vůlí je uskutečnit. Nejdříve je třeba si položit otázku, proč chceme nový domov: kvůli rozšíření rodiny, přiblížení se přírodě, práci… To budou výchozí body, které si sepíšete, a určitě vám s tímto pomůže i architekt. Zamyslete se nad tím, co od domu očekáváte a jaké uspořádání bydlení vám vyhovuje - dáváte přednost venkovnímu prostředí, interiéru, blízkosti města, MHD, vlaku, dálnici, samoobsluze... Sepište si seznam všech místností, které chcete v domě mít, a všechny podrobnosti o nich - například krb v obývacím pokoji, přímý vstup do koupelny z ložnice, obývací pokoj se vstupem na terasu, větší ložnice než obývák...

1.2 Formulujte své záměry 

Zohledněte potřeby a záliby všech členů rodiny - např. pokud celá rodina lyžuje, budete potřebovat prostor pro uložení veškerého lyžařského vybavení. Můžete si vybrat mezi klasickou výstavbou, kde vaše přání nejsou omezena, nebo si můžete vybrat z široké nabídky předdefinovaných montovaných domů. O výhodách a nevýhodách jednotlivých způsobů výstavby jsme již napsali několik článků.   

2. Orientace

2.1 Věnujte pozornost umístění pozemku

Jedním z klíčových faktorů je orientace pozemku a jeho oslunění - doporučuje se otevřenost na východ, jih nebo západ, jinými slovy vyhněte se pozemkům orientovaným na sever. Pokuste se předvídat, kolik hodin slunečního svitu denně budete mít a zda budete slunce svítit i v zimě. Sluneční paprsky a teplo dokáží doslova čarovat; slunce ovlivňuje nejen vaši náladu, ale také spotřebu energie!

Věnujte pozornost například takovým věcem, jako je přístup k hlavním komunikacím a blízkost veřejných institucí (zdravotnická zařízení, školy, školky...). Pozemek musí mít možnost přivedení veškeré infrastruktury (vody, elektřiny, kanalizace, internetu...).

2.2 Kupte si pozemek s kompletní infrastrukturou

Pokud uvažujete o koupi konkrétního pozemku, jednou z prvních věcí, kterou si musíte zajistit, jsou územně plánovací informace. Můžete o ně požádat na obecním úřadě. Jedná se o dokument, který vám poskytne základní informace o tom, zda je pozemek vůbec určen pro výstavbu. Tento dokument obsahuje přesné požadavky, které se vztahují na budoucí zástavbu, jako například: maximální možné procento zastavěnosti pozemku, maximální zastavěná plocha budovy, maximální přípustný počet podlaží, minimální podíl zeleně... Pokud máte možnost, kupte si pozemek s kompletní infrastrukturou, ušetříte tím mnoho nákladů!

Hlavní podmínkou pro získání stavebního povolení je, že navrhovaná stavba musí být v souladu s územním plánem obce. Proto je třeba si ověřit, zda tento plán umožňuje realizaci vašeho projektu. Pokud obec územní plán nemá, je třeba podat žádost o stanovení podmínek zástavby na takovém území.

Jakmile se rozhodnete pro koupi pozemku a vyřídíte všechny příslušné dokumenty, budete potřebovat snímek stavu pozemku nebo geodetické zaměření.

Geodetické zaměření slouží architektovi jako mapový podklad pro vypracování stavebního projektu.

3. Architektonický návrh

3.1 Najměte si dobrého architekta

Jste vlastníkem pozemku, máte územně plánovací informace a geodetické zaměření. Je čas najít autorizovaného architekta, který vám vypracuje dokumentaci pro získání stavebního povolení. Pokud jste se rozhodli pro montovaný dům, dokumentaci obvykle vypracovává společnost, která domy nabízí. Pokud jste se rozhodli pro klasickou stavbu, můžete si vybrat standardizované řešení nebo originální návrh.

Typové projekty jsou levnější, ale umožňují jen velmi drobné úpravy. V mnoha případech nevyhovují pozemku a plně nevyužívají jeho potenciál. 

3.2 Originální návrh

Architekt nejprve vytvoří koncepční návrh. Koncepční návrh je základem, na jehož základě pak vypracuje podrobnější plány. Koncepční návrh obsahuje půdorysy a řezy s rozmístěním všech místností a orientací stavby na pozemku. Stavba ještě není zcela definována a rozměry jednotlivých místností se mohou ještě měnit.

3.3 Návrh představuje malé procento hodnoty investice

Protože návrh představuje malé procento hodnoty investice (obvykle jen 2 až 3%) a přitom má rozhodující vliv na konečný vzhled domu a komfort bydlení, doporučujeme zvolit individuální projekt. Klíčové je zde najmout si kvalitního architekta, protože na trhu je mnoho těch, kteří nabízejí levné projekty, jejichž kvalita je diskutabilní. Vyhledejte si reference, zajděte na pohovor alespoň se třemi, a poté se rozhodněte pro toho, který vás nejvíce přesvědčí. Cena by rozhodně neměla být jediným kritériem, které rozhoduje o tom, kterou kancelář si vyberete.   

Jakmile se rozhodnete a podepíšete s architektem smlouvu, začíná proces plánování. Dobrý architekt by měl zohlednit vaše přání a na základě legislativních a technických omezeních vám jasně vysvětlit, co je možné a co ne. Vypracuje několik hrubých návrhů ze kterých si vyberete jeden a pustíte se do jeho detailního rozpracování.

Moderní softwarové nástroje umožňují perfektní 3D vizualizaci budoucího domu. Komunikace mezi vámi a architektem musí probíhat neustále - je tu od toho aby posoudil každý váš nápad.

4. Příprava projektové dokumentace, získání stavebního povolení

Projektová dokumentace je soubor dokumentů a informací, které popisují plán a postup realizace projektu. Tato dokumentace obsahuje všechny potřebné informace k tomu, aby bylo možné projekt úspěšně dokončit v souladu s cíli, plánem a požadavky zadavatele projektu.

Mezi nejdůležitější dokumenty projektové dokumentace patří:

• Projektový záměr - dokument, který obsahuje základní informace o projektu, jako jsou cíle, rozsah, plán, předpoklady a rizika projektu.
• Plán projektu - dokument, který popisuje časový harmonogram a zdroje potřebné pro realizaci projektu.
• Specifikace požadavků - dokument, který definuje požadavky na výsledky projektu a popisuje jejich detaily a kritéria pro úspěšné dokončení projektu.
• Analýza rizik - dokument, který identifikuje a analyzuje rizika, která by mohla ovlivnit projekt a obsahuje plán pro jejich minimalizaci nebo eliminaci.
• Plán kvality - dokument, který popisuje způsoby, jakými bude dosaženo kvality výsledků projektu.
• Plán komunikace - dokument, který stanoví, jakým způsobem bude probíhat komunikace mezi členy týmu, zákazníkem a dalšími zainteresovanými stranami.
• Plán rizik - dokument, který popisuje plánovaná opatření pro řešení rizik, které se mohou objevit během projektu.
• Zprávy o průběhu projektu - dokumenty, které shrnují průběh projektu a informují zainteresované strany o tom, zda projekt splňuje cíle a plány.
• Všechny tyto dokumenty jsou důležité pro úspěšné dokončení projektu. Projektová dokumentace pomáhá celému týmu projektu udržovat přehled o postupu, plánech a cílech a poskytuje zákazníkovi jasné informace o průběhu stavby.

4.1 Dokumentace pro stavební povolení (DSP)

Tento soubor obsahuje různé dokumenty a návrhy, na jejichž základě příslušný stavební úřad rozhoduje o vhodnosti (přiměřenosti) budoucí stavby a splnění předpokladů pro vydání stavebního povolení.

Žádost o vydání stavebního povolení je úřední listina, se kterou podáváte žádost o výstavbu nebo rekonstrukci objektu. Spolu s žádostí musíte předložit veškeré potřebné přílohy. Žádost musí obsahovat dokumentaci zpracovanou projektantem (projektová dokumentace a dokumentace pro provedení záměru), souhlasy sousedů, souhlasy vlastníků technické infrastruktury, vyjádření stanoviska správců inženýrských sítí - nízké napětí, vodovody a kanalizace, plynovod, správce veřejného osvětlení a rozhlasu, správce komunikace) a souhlasná závazná stanoviska dotčených státních orgánů.

4.2. Dokumentace skutečného provedení stavby (DSPS)

Tato dokumentace je podrobnou a rozšířenou verzí žádosti o stavební povolení a lze jej použít pro samotnou realizaci stavby. Teprve až bude dokončena DSPS, může být zahájena pozemní stavba.

Tyto dva projekty se liší tím, že DSPS obsahuje plány a výkresy s podrobným technickým řešením, detaily všech prvků a podrobný rozpočet celkových nákladů stavby. Architektonické plány ukazují přesnou skladbu stěn a dalších konstrukčních prvků, rozměry otvorů a prostor. Jsou určeny všechny materiály, které budou použity pro stavbu budovy, umístění topných a chladicích systémů a rozvrh osvětlení. Součástí DSPS je také plán mechanických instalací, statiky a elektroinstalací.