Smlouva o výstavbě, povinný závazek před stavbou

1. Smlouva o výstavbě mezi zhotovitelem a objednatelem

Smlouva o výstavbě je upravena v ustan. § 1170 až 1174 zák. č. 89/2012 Sb., obč. zák. Podstatou smlouvy o výstavbě - jak ji vidí zákon - je spojení více subjektů za účelem společné výstavby domu, jeho dokončení, nebo na rekonstrukci, jejímž účelem je vznik či změna domu či bytové jednotky.

1.1. Smlouva o dílo na poskytnutí stavebních prací

Smlouva o dílo se zpravidla uzavírá podle § 2586 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., obč. zák; práva a povinnosti stran touto smlouvou neupravená se řídí příslušnými ustanoveními občanského zákoníku. Smlouvou o výstavbě se zhotovitel stavby domu nebo poskytovatel stavebních služeb zavazuje postavit objekt podle konkrétního projektu a plánu a v dohodnutém termínu. Na druhé straně se objednatel zavazuje zaplatit zhotoviteli, tedy poskytovateli služeb, určitou částku za určitých podmínek a v souladu s dohodou.

1.2. Obsah smlouvy

Smlouva musí být uzavřena písemně. Nejdůležitějšími položkami stavební smlouvy jsou tedy většinou samotné stavební práce, definované plánovacími a projektovými podklady - seznam materiálu, úkolů, prací, ceny (odhady) a termín jejich dokončení. Závazek ze smlouvy o výstavbě je splněn až dosažením kýženého výsledku, přesněji řečeno dokončením stavebních a řemeslných prací. Ve smlouvě o dílo musí v ní být uvedeny informace o obou stranách, předmět smlouvy, cena i termín předání díla. Konkrétně by smlouva měla obsahovala následující údaje:

- zhotovitel - jméno a příjmení/název subjektu, datum narození/IČO, bydliště/sídlo
- objednatel - jméno a příjmení/název subjektu, datum narození/IČO, bydliště/sídlo
- popis díla - popis díla nebo odkaz na přílohu, ve které bude dílo definováno (projektová dokumentace)
- cena, popř. splátkový kalendář
- termín dokončení prací popř. jednotlivých fází
- číslo účtu zhotovitele

1.3. Odchylka od stavební smlouvy

Pro jakoukoli odchylku od plánu stavby nebo od nasmlouvaných prací musí mít zhotovitel písemný souhlas objednatele. Bez takového souhlasu nemůže požadovat zvýšení sjednané ceny za provedené dílo.

2. Stavební smlouva - dohodnutá cena

Cena za realizaci předmětu zakázky je stanovena na základě vypracovaného výkazu výměr - správně vypočteného množství potřebného materiálu a prací, které mají být provedeny. Výkaz výměr spolu se soupisem položek tvoří základ pro sestavení rozpočtu, který je nedílnou součástí smlouvy, a pro výpočet konečné ceny objektu. Práce nad rámec smlouvy musí být definovány samostatně. Cenu a rozsah díla lze měnit pouze po vzájemné dohodě mezi objednatelem a zhotovitelem formou písemného dodatku ke smlouvě.  

Pro každou dodatečnou práci musí zhotovitel vystavit nový výkaz výměr.

3. Smlouva o výstavbě určuje termíny realizace

Buďte opatrní zejména při stanovování termínů realizace smluvních závazků, které se mohou vlivem různých faktorů výrazně prodloužit. Výstavba objektu do tzv. 3. fáze trvá 2 až 3 měsíce, přičemž stavba na klíč může trvat až rok.

3.1. Zahájení díla

Zhotovitel obvykle zahájí práce po obdržení zálohy, stavebního povolení, technické dokumentace a předání staveniště. Doba plnění zakázky se může prodloužit, protože výstavba, zejména v prvních fázích, může být ovlivněna povětrnostními podmínkami (např. deštivé dny, mráz...). Kromě toho jsou vhodné klimatické podmínky nutné pro dodržení různých technologických postupů (např. schnutí betonového základu).

3.2. Časový harmonogram

Zhotovitel je povinen objednateli (stavebnímu dozoru) prokázat, že používá druhy a množství materiálu sjednané v soupisu prací / výkazu výměr. Plán prací na stavbě blíže definuje harmonogram druhu prací a termíny pro každou z nich. Taková posloupnost se odborně nazývá Ganttův diagram - je to typ pruhového diagramu, který znázorňuje dynamiku realizace projektu. Stanovuje obvyklé termíny realizace dílčích fází. Pokud se chcete se všemi těmito pojmy a přesným harmonogramem stavby blíže seznámit, obraťte se na stavebního inženýra nebo na svůj stavební dozor.

4. Vyúčtování

Smlouva o výstavbě určí, která fáze bude vyplacena kdy. Jednotlivé splátky jsou obvykle rozděleny na smysluplné části podle splátkového kalendáře, např. po dokončení jednotlivých fází. 
Cenu stavebních služeb určují:

• - měrné jednotky dohodnuté práce, 
• - celková částka za celou stavbu nebo projekt, 
• - uzavření dohody "na klíč".

5. Smluvní pokuty

Smluvní pokuta představuje v občanském i v obchodním právu jednu z možných forem utvrzení závazku. Smluvní pokutu lze definovat také jako vedlejší úmluvu, v níž se jedna strana zavazuje vůči straně druhé k zvláštnímu a konkrétně specifikovanému plnění pro případ, že poruší určitou ze smluvních povinností. Ve stavebních smlouvách jsou se nejčastěji objevují v souvislosti s prodlením výstavby resp. nedodržením termínů. Smluvní pokuta je samozřejmě věcí dohody mezi zhotovitelem a objednatelem. V případě, že zhotovitel vlastní vinou nedodrží tuto smlouvu a přiložený plán prací, může objednatel požadovat zaplacení smluvní pokuty za každý den prodlení ve výši stanovené smlouvou. Obvykle je to 0,5% z celkové hodnoty prací po konečné kalkulaci. Smluvní pokuta zpravidla nepřesahuje 5% z této hodnoty prací. Na vyšší částku zhotovitel pravděpodobně nepřistoupí.

Vznikne-li objednateli škoda způsobená prodlením provedení díla, která přesáhne hodnotu smluvní pokuty, má objednatel právo na náhradu celé škody.

6. Záruční doba

Záruční doby jsou stanoveny zákonem. Zhotovitel poskytuje záruční dobu na kvalitu jím provedených prací po dobu pěti let, pokud smlouva nestanoví jinak. Na dodávku konkrétních výrobků, materiálů a zařízení použitých a instalovaných při stavbě domu, se vztahuje záruka poskytnutá výrobcem, prodejcem nebo dodavatelem. Záruční doba začíná běžet dnem převzetí díla objednatelem. Zhotovitel je povinen odstranit vady vzniklé v záruční době a nemá nárok na úhradu těchto prací. 

Záruční doby na materiál začínají běžet dnem nákupu materiálu od dodavatelů.