Vklad nové budovy do katastru nemovitostí

1. Co je to katastr nemovitostí?

Katastr nemovitostí je veřejným rejstříkem, který je definován jako geometrické určení, soupis a popis nemovitostí. Je to také informační systém obsahující informace o katastrálních územích, pozemcích, budovách spojených se zemí pevným základem, bytech, rozestavěných bytech, nebytových prostorách, chráněných částech přírody a kulturních památkách, jakož i o právech vztahujících se k nemovitostem. Tzv. drobné stavby se do katastru nemovitostí nezapisují.

2. K čemu slouží katastr nemovitostí?

Katastr nemovitostí slouží především k ochraně práv k nemovitostem, odhadu cen nemovitostí, k daňovým a poplatkovým účelům a k tomu, aby stát měl přehled o vlastnictví nemovitostí na svém území.

3. Jak se práva k nemovitostem zapisují do katastru nemovitostí?

Zápisy týkající se práv se provádějí vkladem, záznamem nebo poznámkou. Všechny nemovitosti ze zákona musí být zapsány do katastru. Jeho součástí jsou údaje o objektech a související právní fakta. Kromě toho je v katastru k dohledání dokumentace, která byla přiložena za účelem vkladu.

4. Co podléhá povinnému zápisu do katastru nemovitostí?

Do katastru se zapisují: katastrální území, pozemky a jejich druhy, stavby spojené se zemí pevným základem, byty, domy, rozestavěné budovy, nebytové prostory, chaty, chalupy, chráněné části přírody a krajiny a kulturní památky apod. V katastru nemovitostí se neevidují inženýrské a drobné stavby, které jsou v katastrální mapě zobrazeny pouze parcelním číslem pozemku nebo mapovou značkou a označeny kódem druhu a způsobu využití.

5. Přidělení evidenčního a orientačního čísla budově

V České republice je přidělování evidenčního a orientačního čísla budově řízeno místními obecními úřady. Evidenční číslo budovy slouží k jednoznačné identifikaci budovy v rámci území obce a je přidělováno podle předem stanovených pravidel. Zpravidla se skládá z čísla a písmene, které označuje část katastrálního území. Evidenční číslo budovy musí být umístěno na budově tak, aby bylo dobře viditelné z veřejného prostranství. Orientační číslo slouží, jak název říká, k usnadnění orientace. V městských oblastech je orientační číslo budovy často stejné jako evidenční, avšak v menších obcích a na venkově se může lišit. 

6. Postup při zápisu nové budovy do katastru nemovitostí 

Pokud se jedná o novou budovu, která není zakreslena v katastrální mapě (jako rozestavěná budova), je nutné spolu s písemnou žádostí o zápis budovy (nového stavení) předložit katastru nemovitostí kolaudační rozhodnutí, geometrický plán se zaměřením nové budovy a rozhodnutí obce o určení čísla evidenčního a orientačního. 

Osoba uvedená v žádosti musí být totožná s osobou uvedenou v rozhodnutí o určení čísla evidenčního a orientačního. V případě fyzické osoby, která má být zapsána jako vlastník nové budovy, musí být uvedeno její rodné číslo, v případě právnické osoby musí být uvedeno IČO nebo DIČ. 

Na základě nového listu vlastnictví se budova převede na nového vlastníka za účelem výměry daně z nemovitosti.

Pro zápis nové budovy do katastru nemovitostí je nutné postupovat podle následujících kroků: 

Zajištění potřebných dokumentů: Pro zápis nové budovy do katastru nemovitostí je nejprve nutné mít doklad o vlastnictví pozemku, na kterém se budova nachází. Dále je třeba mít stavební povolení a kolaudační rozhodnutí. 

Vyplnění žádosti: Žádost o zápis nové budovy do katastru nemovitostí je nutné vyplnit v souladu s předepsaným formulářem. Tento formulář lze získat na katastrálním úřadě nebo na jeho webových stránkách. 

Podání žádosti na katastrálním úřadě: Vyplněnou žádost je nutné doručit na katastrální úřad spolu s potřebnými dokumenty. Je možné ji podat osobně nebo zaslat poštou. 

Zpracování žádosti: Po obdržení žádosti bude provedeno zpracování a připravení nového katastrálního záznamu pro danou nemovitost. 

Kontrola a schválení nového záznamu: Nový záznam bude kontrolován a schválen katastrálním úřadem. Pokud jsou všechny podklady v pořádku, bude záznam schválen a nová budova bude zapsána do katastru. 

Vydání rozhodnutí: Po schválení nového záznamu bude vydáno rozhodnutí o zápisu nové budovy do katastru nemovitostí. Toto rozhodnutí bude vlastníkovi pozemku doručeno poštou. 

Aktualizace vlastnických listů: Po zápisu nové budovy do katastru nemovitostí bude aktualizován vlastnický list, který bude obsahovat informace o nové budově a příslušnému pozemku. Vlastník pozemku obdrží nový vlastnický list.

7. Postup při zápisu rozestavěné stavby do katastru nemovitostí

7.1 Co je rozestavěná stavba?

Rozestavěná stavba je stavba, která byla započata, ale zatím není dokončena. To znamená, že některé její části již mohou být postaveny, ale stále jsou třeba další práce a dokončení celého projektu. Rozestavěné stavby jsou obvykle zřetelné díky jen zčásti postaveným stěnám, ale mohou být nebezpečné a náchylné k tomu být poničené vandaly. Rozestavěné stavby jsou obvykle neobydlené a jejich dokončení závisí na financování, povoleních a plánech majitele nebo developera. 

V českém právu se rozestavěnou stavbou rozumí stavba, která byla zahájena alespoň jedním ze stavebních úkonů, tj. např. vyhloubení základových jam, položení základů, montáž nosných konstrukcí, stavební úprava terénu atd. Rozestavěnou stavbou se tedy myslí stavba, na které byly již zahájeny seriózní stavební práce.

Za rozestavěnou stavbu ve smyslu zákona lze považovat každou existující stavbu, jejíž stavební řízení nebylo ukončeno určením čísla evidenčního a orientačního (pokud je pro daný typ stavby vyžadováno). 

7.2 Proč zapsat rozestavěnou stavbu do katastru nemovitostí?

Proč zapisovat do katastru nemovitostí rozestavěnou (a nezkolaudovanou) stavbu? Odpověď na tuto otázku je poměrně jednoduchá. S každou existující stavbou, která má povahu nemovitosti, lze nakládat pouze tehdy, je-li zapsána v katastru (existují však určité zákonné výjimky). Aby bylo možné budovu například prodat, darovat nebo zastavit, musí být zapsána v katastru. Nezáleží na tom, v jaké fázi výstavby se stavba nachází. Ve všech případech musí být zapsána v katastru nemovitostí, aby s ní bylo možné nakládat.

Pokud například chcete prodat rozestavěný dům před jeho dokončením, musíte podat žádost o zápis předmětné rozestavěné stavby do katastru. Jinak by katastr nemohl povolit vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího.

Pokud budete chtít například financovat výstavbu nové budovy z prostředků hypotečního úvěru, který bude zajištěn zástavním právem banky k předmětné novostavbě, též bude nutné provést vlkad. 

7.3 Dokumenty potřebné pro zápis rozestavěné stavby do katastru nemovitostí

Pro zápis rozestavěné stavby do katastru nemovitostí se obvykle vyžaduje následující dokumentace:

1. Žádost o zápis do katastru nemovitostí - musí obsahovat údaje o stavbě, například její popis, umístění, účel a rozsah
2. Doklad o vlastnictví pozemku - může to být například katastrální mapový výpis nebo kupní smlouva
3. Doklad o stavebním povolení - pokud bylo povolení vyžadováno pro stavbu, musí být přiloženo k žádosti
4. Doklad o provedených stavebních pracích - v případě rozestavěné stavby by měl být k dispozici dokument, který popisuje provedené práce a jejich stav
5. Geodetický plán stavby - dokumentace, která obsahuje geometrické údaje o stavbě a umístění na pozemku
6. Výkresová dokumentace stavby - plány, řezy a pohledy na stavbu, které ukazují všechny její části
7. Energetický průkaz - v případě, že byl pro stavbu vyžadován, například u novostaveb
8. Doklad o zaplacení poplatků spojených s vedením katastru nemovitostí

Tyto dokumenty jsou obvykle potřebné pro zápis rozestavěné stavby do katastru nemovitostí. Nicméně, jednotlivé obce mohou mít odlišné požadavky na potřebnou dokumentaci. Je tedy nejlepší se obrátit na místní katastrální úřad, aby zjistil konkrétní požadavky pro danou lokalitu.