Stavební pozemek a jeho koupě - co potřebujete vědět?

1. Definice stavebního pozemku 

Pokud jste se rozhodli postavit si vlastní dům, musíte si ověřit, kde se nachází pozemek, na kterém se chystáte stavět. Pojem "stavební parcela", který je poměrně vžitý, se nepoužívá správně. Prodávaný pozemek je často označen jako stavební, ale to nutně neznamená, že je povolena jakákoliv stavba. Pozemek, o který máte zájem, může být například registrován jako orná půda. V takovém případě nemůžete na pozemku jen tak postavit dům. 

Podle Stavebního zákona (183/2006 Sb.), konkrétně §2, odst. 1 a písm. b) je stavebním pozemkem takový pozemek nebo jeho část, který je vymezen a určen k umístění stavby regulačním plánem anebo územním rozhodnutím.

2. Stavební pozemek a katastr nemovitostí

2.1 Kategorie pozemků

Pokud jste vlastníkem pozemku, který je označen jako "zastavěná plocha a nádvoří", budete moci stavět. Jedná se o pozemek již zastavěný budovami. Kategorie "ostatní plochy" je také nejčastěji vhodná pro výstavbu. Může se však teoreticky stát, že pozemek je v katastru nemovitostí veden jako "zastavěné plochy a nádvoří" a ve skutečnosti na něm ještě není nic postaveno. V tomto případě pozor - nemusí se automaticky jednat o stavební pozemek! Toto zjistíte v Územně plánovacích informacích.

Pozemky tedy dělíme na:

• zastavěné plochy a nádvoří
• zemědělské pozemky (orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalý travní porost)
• lesní pozemky
• vodní plochy
• ostatní plochy

Jaký je rozdíl mezi pozemkem a parcelou? 

Je to totéž a není to totéž.

Pozemek je označení pro fyzický povrch, který od dalších pozemků odděluje hranice stanovená např. územním plánem, vlastnictvím či způsobem využití apod.
Parcela je pak označení pro pozemek, který je zakreslený v katastrální mapě.

2.2 Věcná břemena, hypotéky a jiná omezení

Výpisem z katastru nemovitostí si můžete ověřit řadu důležitých informací o pozemku, např. zjistit, zda není zatížen věcným břemenem, hypotékou nebo jiným omezením, které může bránit jeho plnému využití. Postup je stejný jako u bytů a domů. Jakékoliv břemeno musí být bez prodlevy zapsáno.

2.3. List vlastnictví - výpis z katastru nemovitostí 

List vlastnictví je veřejná listina obsahující soupis nemovitostí, které v daném katastrálním území vlastní konkrétní vlastník, a slouží k prokazování tohoto vlastnictví. Vydává ho katastrální úřad příslušný danému katastrálnímu území.

Zájemcům je k dispozici pouze kopie, která slouží jako aktuální výpis z katastru nemovitostí, který lze použít pro právní účely nebo jako informativní dokument. 

Pokud pozemek, který hodláte koupit, není zapsán v katastru nemovitostí (to už je dnes výjimkou), nedoporučujeme vám jeho koupi, pokud se vlastník nezaváže, že před vaší koupí zajistí vklad do katastru.

3. Kde zjistíte, zda se jedná o stavební pozemek?

Základní informace o pozemcích a parcelách jsou evidovány v katastru nemovitostí. Do něj lze snadno a zdarma nahlížet prostřednictvím internetu. O konkrétní parcele, ať už vaší vlastní, nebo cizí, se tímto způsobem můžete dozvědět informace o její výměře, poloze, parcelním čísle, vlastnících, způsobu ochrany, případném věcném břemenu atd.

Tu pro mnohé nejpodstatnější informaci vám však katastr nemovitostí neposkytne. Tou je statut pozemku neboli jeho potenciální využití. Majitele dnes nejčastěji zajímá, zda může být jejich pozemek využit k výstavbě, zpravidla činžáku či rodinného domu. Pokud potřebujete zjistit, zda je pozemek skutečně stavebním, musíte se ve většině případů podívat do územních plánů. Ty jsou zveřejněny na webových stránkách obcí.

4. Změna užívání pozemku

Pokud chcete stavět dům na pozemku který k tomu není určen, například se nachází mimo zastavěnou oblast obce, musíte se obrátit na katastrální úřad. Ke své žádosti o změnu pozemku budete muset připojit patřičné odůvodnění a všechna příslušná stanoviska dotčených orgánů. (Stavební zákon č. 183/2006 Sb.)

5. Inženýrské sítě

Před koupí pozemku je důležité zjistit, které inženýrské sítě (plyn, voda, kanalizace, elektřina) se na pozemku nacházejí, případně zda je možné se na ně připojit. Je nutné kontaktovat všechny dodavatele nebo správce inženýrských sítí a vycházet z jejich oficiálních vyjádření. 

Pokud se sítě na pozemku nacházejí, je důležité zkontrolovat i jejich kapacitu.

Pokud se místa připojení k sítím nachází mimo váš pozemek, musíte zohlednit náklady na jejich přivedení. K tomu budete kromě vyjádření dodavatelů potřebovat také souhlas majitelů pozemků, přes které budou sítě vedeny. Veškeré náklady obvykle nesete vy, ale čím větší je počet žadatelů (zejména v nových lokalitách), je možné, že část nákladů nebo dokonce celou částku uhradí dodavatel nebo obec.

6. Přístupová cesta  

Před koupí pozemku je velmi důležité zkontrolovat, zda má vyřešenou přístupovou cestu. Přístupová cesta by měla být v přímém kontaktu s vaším pozemkem a pokud možno asfaltována. Její absence prodraží stavbu, ale způsobí také potíže s vydáním stavebního povolení.