1. Legalizace černé stavby - co potřebujete vědět?

1.1. Co je černá stavba?

Černá stavba je lidový výraz pro to, co je v právních aktech definováno jako nepovolená nebo neoprávněná stavba. Jaký je mezi nimi rozdíl? Nepovolená stavba je taková stavba, která byla provedena bez příslušného povolení vyžadovaného stavebním zákonem. Neoprávněná stavba je stavba zřízená na cizím pozemku, aniž by měl stavebník oprávnění stavbu na cizím pozemku postavit. Je to tedy mnohem horší přečin než stavba nepovolená. Tzv. černá stavba je pořád velkým problémem na území naší republiky. Stavební úřad při zjištění černé stavby musí povinně zahájit správní řízení k jejímu odstranění. Černé stavby se zásadně nepromlčují, proto může být řízení o jejich odstranění zahájeno i po několika desetiletích. Čeho se dopouští uživatelé černých staveb? Z pohledu § 178 a násl. Stavebního zákona se stavebník dopouští přestupku, za který hrozí pokuta od 200.000 až do 2.000.000Kč. Užíváním černé stavby se také vyhýbáte povinnosti platit daň z nemovitých věcí příslušnému finančnímu úřadu, kterou ukládá Zákon č. 338/1992 Sb.

1.2. Kdy je potřeba stavební povolení?

Budovy se podle konstrukce a účelu dělí na pozemní a inženýrské.

Pozemní stavby lze obecně definovat jako stavby domů, budov, hal a objektů, jejichž větší část je umístěna na zemském povrchu. Jsou to zastřešené stavby, které nemusí mít stěny, ale musí mít střechu. Jsou určeny k ubytování osob nebo k ustájení zvířat či uchovávání věcí. Všechny pozemní stavby jsou rozděleny na bytové a nebytové budovy (občanské, průmyslové, zemědělské stavby).

Inženýrské stavby jsou všechny stavby, které nepatří do skupiny pozemních staveb (železnice, silnice, chodníky, náspy, mosty, nadjezdy, tunely, estakády a podjezdy, dálnice, hráze, přístavy, rybníky, vzletové a přistávací dráhy, plynovody, kanalizace a jiné inženýrské sítě, nekrytá sportoviště a mnohé další stavby.

Podle stavebního zákona (pokud tento zákon a jeho prováděcí předpisy nebo zvláštní předpisy nestanoví jinak) se stavební povolení vyžaduje pro každou novou stavbu a pro zásadní změny budov (zejména pro přístavby nebo nadstavby). Bez stavebního povolení nesmí být postaveno prakticky nic! Pokud to stavebník nerespektuje a na daném pozemku přeci jen něco postaví, nebo staví v rozporu se stavebním povolením, stává se taková stavba okamžitě černou stavbou. Stavební povolení je nutné pro stavbu jakékoli budovy, ať už se jedná o montovaný dům nebo zděnou budovu, která má plochu větší než 25 m2.

V některých případech není nutné stavební povolení, stačí pouze ohlášení stavebnímu úřadu. Existují dokonce i případy, kdy ani ohlášení stavebnímu úřadu není nutné. Doporučujeme vám, abyste se dobře informovali o tom, jaké kroky musíte učinit, abyste se nedostali do situace, kdy porušujete zákon a ani si toho nejste vědomi.
 
Stavební povolení se vydávají na základě projektové dokumentace. Před zahájením stavby je nutné ověřit, zda je stavba na pozemku vlastníka povolena; kontrola se provádí na příslušném místním úřadě, kterému se podává žádost o stavební povolení. Požadované přílohy k žádosti o stavební povolení, závisí na konkrétním stavebním úřadu.

1.3. Porušení stavebních předpisů

Během výstavby musíme dodržovat všechny stanovené stavební předpisy. Jejich dodržování zajišťuje, že stavba je postavena v souladu se všemi požadavky, a proto neohrožuje zdraví a majetek lidí a nepoškozuje zastavěnou oblast ani přírodu. U jednoduchých a nenáročných staveb je nejdůležitější, aby byly postaveny na základě statického výpočtu (tak budou stabilní a bezpečné) a odolné vůči požáru. Ostatní předpoklady jsou méně důležité. Takové budovy nejsou určeny k bydlení, ale jsou považovány za pomocné, takže nutně nevyžadují projektovou a stavebně technickou kontrolu.

Pro jednoduchou rekonstrukci bytu nepotřebujete nic extra. Nejjednodušší úpravy (údržbové práce) lze provádět bez zvláštních povolení a oznámení. Stačí, když své sousedy informujete o tom, že některé práce budou způsobovat prach a hluk (montáž vestavěné skříně, malování nebo výměna podlahy, dveří atd.). U některých větších prací (nová příčná stěna, která není nosnou, vytvoření dveřního otvoru atd.), při kterých se podstatně nemění vzhled nemovitosti, je nutné oznámení stavebnímu úřadu.

Pokud se však jedná o rozsáhlou rekonstrukci vaší nemovitosti, musíte požádat o stavební povolení příslušný stavební úřad (jedná se o úřad v obci, kde se nemovitost nachází). Jedním ze základních požadavků pro vydání povolení je prokázání vlastnictví nemovitosti, která má být renovována.

Pokud se rozhodnete provést renovaci, která zahrnuje zásah do nosných prvků stavby, stavební povolení je nezbytné. K posouzení dopadu plánovaných úprav na konstrukci bude rovněž nutná zpráva stavebního inženýra. Pokud bydlíte v bytě, musí zohlednit i stavební úpravy, které již provedly jiní vlastníci bytových jednotek. Čím nižší podlaží obýváte, tím větší jsou požadavky na konstrukci a tím menší je pravděpodobnost, že vám statik dá povolení. Je třeba vzít v úvahu i další aspekty (požadavky na požární ochranu, úsporu energie a tepelnou vodivost fasády budovy atd.).

Dodržování stavebních předpisů kontroluje stavební inspekce, a pokud zjistí, že nejsou dodržovány, může uložit pokutu, nařídit uzavření staveniště (zastavení stavebních prací) a v nejhorším případě může požádat o demolici stávající budovy nebo budovy ve výstavbě. Abyste se vyhnuli všem těmto nežádoucím situacím, musíte se obrátit na odpovědného projektanta s licencí, který zná omezení v souladu s územními plány a bude vám schopen poradit a navrhnout stavbu tak, aby bylo vše právně i formálně správně.

2. Legalizace objektu

2.1. Proč objekt legalizovat?

Legalizace černé stavby je získání příslušného pravomocného stavebního povolení, kterým se legalizuje existující stavba postavená nekvalitním nebo nepovoleným způsobem. Legalizace je možná za předpokladu, že stavba je postavena v souladu s územními předpisy a že jsou současně splněny všechny podmínky pro získání stavebního povolení. Legalizace nelegální stavby se nejčastěji provádí, pokud chcete nemovitost prodat nebo pokud chcete na pozemku postavit další stavby související se stávající nelegální stavbou, popř. pokud chcete nelegální stavbu rekonstruovat. I v případě, že začnete zasahovat do nelegální stavby, může nastat problém s tím, že na stavební práce nemáte stavební povolení. Legalizace černé stavby je žádoucí i proto, že každá legální stavba má větší hodnotu, někdy i mnohonásobně. S legalizovanou budovou můžete uzavírat právní úkony, žádat o hypoteční úvěr, zapsat budovu do katastru nemovitostí a prokázat tak její vlastnictví. Legalizovaná stavba vám tedy poskytuje nepoměrně větší právní ochranu než stavba nelegální, proto je legalizace stavby nezbytná a žádaná.

2.2. Ve kterých případech legalizace není možná?

Bohužel existují i případy, kdy legalizace stavby a další stavební zásahy nejsou možné z důvodu nedodržení stávajících pravidel pro získání stavebního povolení na určitém pozemku. Důvodů je mnoho. Legalizace stavby nemusí být možná, pokud je stavba v rozporu s předpisy o územním plánování, pokud se jedná o stavbu na nestavebním pozemku, pokud je stavba příliš blízko hranice pozemku nebo v jiném rozporu se zákony a předpisy.

2.3. Změna účelu stavby

Stavební povolení také určuje, k jakému účelu a za jakých podmínek lze tu či onu stavbu užívat. Změna v užívání stavby je stavebním zákonem upravená situace, kdy vlastník stavby nebo jiná osoba, které vůči stavbě má určitý právní vztah, chce stavbu užívat k jinému účelu, než jaký je uveden v kolaudačním rozhodnutí. Pokud chcete změnit účel užívání stavby, musíte požádat stavební úřad o změnu v užívání stavby (získat platné stavební povolení). Pokud je ke změně v užívání stavby nutná také rekonstrukce stávající budovy nebo výstavba nové budovy, nebo i když nedojde ke stavebnímu zásahu do konstrukce budovy, může samotná změna užívání budovy zvýšit negativní vliv na životní prostředí. To může mít přímý vliv na postupnou devastaci dané oblasti nebo způsobit škody na majetku okolních vlastníků.

2.4. Legalizace nelegální stavby postavené na zemědělské půdě

Legalizace nelegální stavby postavené na zemědělské půdě je možná ve stejných případech jako legalizace stavby na jakémkoli jiném pozemku, pokud není v rozporu se stavebními zákony a územními plány obcí. Samozřejmě je třeba splnit určité požadavky a připravit potřebnou dokumentaci. Abyste mohli vše udělat tak, jak potřebujete, doporučujeme vám, abyste se dobře informovali na příslušných úřadech. Další možností je poradit se nebo si najmout právníka, který se zabývá mimo jiné spornými záležitostmi v oblasti stavebnictví.

3. Jak probíhá proces legalizace objektů postavených na černo?

Objekty, které získaly status černé stavby z důvodu výstavby bez stavebního povolení nebo z důvodu realizace v rozporu s jeho obsahem, mají pořád relativně velkou šanci na legalizaci. Všem vlastníkům černých staveb nabízí stavební úřad možnost dodatečné legalizace a vyzve vlastníka k nápravě. V této souvislosti je nutné splnit několik podmínek a předložit řadu dokumentů, na jejichž základě může příslušný stavební úřad vydat dodatečné stavební povolení.

Stavební úřad při zjištění nepovolené stavby zahájí úřední řízení o odstranění stavby a poučí občana, že může do 30 dnů podat žádost o dodatečné povolení stavby. Pokud je tato žádost podána, SÚ řízení o odstranění stavby přeruší a vede řízení o podané žádosti. Podle toho, o jakou stavbu se jedná má žadatel povinnost předložit všechny příslušné potřebné podklady a SÚ posoudí v řízení o dodatečném povolení stavby, zda lze předmětnou stavbu dodatečně povolit.

Pro vyřízení dodatečného stavebního povolení jsou vyžadovány tyto dokumenty:

- žádost o dodatečné stavební povolení,

- kopie projektové dokumentace pro konkrétní stavbu,

- důkaz odborné způsobilosti autora stavebního projektu,

- stanovisko okresního úřadu a dodavatelů energie,

- další dokumenty, které jsou vyžadovány i pro běžné stavební povolení.

4. Kdo může objekt legalizovat?

Rozhodnutí o legalizaci objektu vydává ministerstvo odpovědné za výstavbu, tj. příslušný orgán místní samosprávy, podle postupu, během kterého zjistí, že nelegálně postavené zařízení splňuje předepsané podmínky předepsané tímto zákonem. Ovšem pozor, podle změny stavebního zákona z r. 2021 bude důležitým faktorem při udělování dodatečného stavebního povolení prokazování dobré víry stavebníka. Otázka dobré víry se omezuje v podstatě na ty případy, kdy bylo vydáno stavební povolení, ale následně došlo k jeho zrušení. Dobrou víru je možné mít za prokázanou i tehdy, když úředník podá stavebníkovi neformální mylnou informaci, že stavební povolení potřeba nebude.

5. Kolik stojí dodatečné povolení stavby?

Náklady na legalizaci domu závisí především na velikosti budovy a složitosti právní situace. Projektová dokumentace za rodinný dům se pohybuje v rozmezí cca 40 - 70 tis. Kč, může však stát i více. Za pasport (zjednodušená dokumentace) rodinného domu zaplatíte 5000 - 15000 Kč.
Geometrický plán pro rodinný dům vyjde na 4000 - 6000 Kč. Radonový průzkum vyjde na 3000 Kč. Hydrogeologický posudek na 5000 - 8000Kč. Geologický posudek může stát až 20.000Kč. Dalším nákladem může být samozřejmě pokuta za černou stavbu, jejíž výše závisí na druhu přestupku a přísnosti úředníků. Posledním výdajem jsou správní poplatky, zejména za vyřízení stavebního povolení.