Legalizace stavby

Stavební zákon

Podle stavebního zákona (pokud zákon nebo zvláštní předpisy nestanoví jinak) je stavební povolení vyžadováno pro každou novou stavbu, ale i pro změny stávajících objektů, zejména pro přístavbu nebo nadstavbu. Pokud to stavebník nerespektuje a na daném pozemku něco postaví nebo staví v rozporu se stavebním povolením, stává se taková stavba okamžitě černou. Stavební povolení je nutné pro stavbu jakékoli budovy, ať už se jedná o montovaný dům nebo zděnou budovu, která má plochu větší než 25 m2.

V některých případech není nutné stavební povolení, stačí pouze ohlášení stavebnímu úřadu. Existují dokonce i případy, kdy není nutné ani toto. Doporučujeme se dobře informovat o tom, kdy je jaký dokument vyžadován nebo jaké kroky je třeba učinit, abyste se nedostali do situace, kdy stavíte v rozporu se zákonem.

Stavební povolení se vydávají na základě projektové dokumentace. Nejprve je nutné ověřit, zda je stavba na pozemku vlastníka vůbec povolena; kontrola se provádí na příslušném místním úřadě, kterému se podává žádost o stavební povolení. Pokud jde o požadované přílohy k žádosti o stavební povolení, ty závisí na konkrétním stavebním úřadu a dotčených orgánů.   

Černá stavba

Stavební zákon hovoří o pojmu nepovolená stavba. Stavební firmy a úřady častěji používají termín černá stavba, což znamená jakoukoli stavbu postavenou bez stavebního povolení nebo v rozporu se stavebním povolením na pozemku, který vlastníte.

Legalizace stavby

Legalizace stavby je proces získání příslušného platného stavebního povolení k legalizaci stavby, která byla postavena nestandardním nebo nepovoleným způsobem. Legalizace může být provedena za předpokladu, že je stavba postavena v souladu s územními předpisy a jsou splněny všechny podmínky pro získání stavebního povolení. Legalizaci nelegální stavby je třeba provést, pokud chcete nemovitost prodat nebo pokud chcete na stejném pozemku postavit další stavby související se stávající nelegální stavbou nebo pokud plánujete nelegální stavbu rekonstruovat. Když začnete zasahovat do nelegální stavby, problém spočívá v tom, že nemáte platné stavební povolení na stavební práce. Navíc každá legální stavba má větší hodnotu. Jakmile je vaše budova legální, můžete uzavírat různé právní úkony, žádat o hypoteční úvěr, zapsat budovu do katastru nemovitostí a prokázat tak její vlastnictví.

Stavební úřady nabízejí všem vlastníkům černých staveb možnost dodatečné legalizace. V souvislosti s tímto procesem je nutné splnit určité podmínky a předložit požadované dokumenty, na jejichž základě může příslušný stavební úřad vydat dodatečné stavební povolení.

Jak probíhá proces legalizace černé stavby?

Objekty, které získaly status černé stavby z důvodu výstavby bez stavebního povolení nebo z důvodu realizace v rozporu s jeho obsahem, mají pořád relativně velkou šanci na legalizaci. Všem vlastníkům černých staveb nabízí stavební úřad možnost dodatečné legalizace a vyzve vlastníka k nápravě. V této souvislosti je nutné splnit několik podmínek a předložit řadu dokumentů, na jejichž základě může příslušný stavební úřad vydat dodatečné stavební povolení.

Stavební úřad při zjištění nepovolené stavby zahájí úřední řízení o odstranění stavby a poučí občana, že může do 30 dnů podat žádost o dodatečné povolení stavby. Pokud je tato žádost podána, SÚ řízení o odstranění stavby přeruší a vede řízení o podané žádosti. Podle toho, o jakou stavbu se jedná má žadatel povinnost předložit všechny příslušné potřebné podklady a SÚ posoudí v řízení o dodatečném povolení stavby, zda lze předmětnou stavbu dodatečně povolit.

Kdo provádí legalizaci černé stavby?

Legalizaci černých staveb doporučujeme přenechat odborníkům, zkušeným architektům nebo stavebním projektantům a právníkům. Právník vám jistě dokáže lépe poradit s postupem legalizace a lépe vyložit zákon. Právníci jsou žádoucí ve velmi obtížných a složitých legalizačních řízeních, kde je nutná podrobná znalost právních předpisů, jinak postačí rada zkušeného projektanta.

Rozhodnutí o legalizaci objektu vydává ministerstvo odpovědné za výstavbu, tj. příslušný orgán místní samosprávy, podle postupu, během kterého zjistí, že nelegálně postavené zařízení splňuje předepsané podmínky předepsané tímto zákonem. Ovšem pozor, podle změny stavebního zákona z r. 2021 bude důležitým faktorem při udělování dodatečného stavebního povolení prokazování dobré víry stavebníka. Otázka dobré víry se omezuje v podstatě na ty případy, kdy bylo vydáno stavební povolení, ale následně došlo k jeho zrušení. Dobrou víru je možné mít za prokázanou i tehdy, když úředník podá stavebníkovi neformální mylnou informaci, že stavební povolení potřeba nebude.

Legalizace budovy - cena

Náklady na legalizaci domu závisí především na velikosti budovy a složitosti právní situace. Projektová dokumentace za rodinný dům se pohybuje v rozmezí cca 40 - 70 tis. Kč, může však stát i více. Za pasport (zjednodušená dokumentace) rodinného domu zaplatíte 5000 - 15000 Kč.

Geometrický plán pro rodinný dům vyjde na 4000 - 6000 Kč. Radonový průzkum vyjde na 3000 Kč. Hydrogeologický posudek na 5000 - 8000Kč. Geologický posudek může stát až 20.000Kč. Dalším nákladem může být samozřejmě pokuta za černou stavbu, jejíž výše závisí na druhu přestupku a přísnosti úředníků. Posledním výdajem jsou správní poplatky, zejména za vyřízení stavebního povolení.

Pokud se rozhodnete pro legalizaci černé stavby, můžete nás také kontaktovat na DaiBau.cz. Na našich stránkách najdete další tipy související s tímto tématem, ale také odborníky a tuto tématiku, se kterými spolupracujeme a kteří na vaši poptávku odpoví vhodnou nabídkou.

Informace o ceně si můžete prohlédnout v našem ceníku řemesel.

Váš tým,
DaiBau.cz