1. Stavební dozor - co potřebujete vědět?

Stavba domu je pravděpodobně jedním z nejnáročnějších projektů, které ve svém životě podniknete. Často se vyskytnou komplikace a nepředvídatelné události, které je třeba vyřešit rychle a efektivně. Nikdy se však nesmí zapomínat na kvalitu jednotlivých prvků stavby, která by v dlouhodobém horizontu mohla vést až ke katastrofickým následkům. O to důležitější je proto, aby na celý proces stavby dohlížel schopný a zkušený odborník, který se postará o všechny aspekty práce a upozorní na možné problémy ještě dříve, než nastanou.

1.1. Co je to vlastně stavební dozor?

V běžném jazyce se tak označuje osoba provozující tuto činnost pro stavebníka, který staví svépomocí. Ve stavebním zákoně se jako stavební dozor označuje profesionální kontrola provádění stavebních prací. Je to tedy odborná kontrola na staveništi, kterou provádí kvalifikovaný pracovník. Prověřuje, zda postup výstavby probíhá v souladu s dokumentací pro stavební povolení. Vzhledem k tomu, že stavební povolení bylo vydáno podle předložených a schválených záměrů, v podstatě podle celého souboru dokumentace, musí být celá stavba v souladu se všemi definovanými parametry. Stavební dozor dále kontroluje kvalitu stavebních prací, montovaných dílů, prvků, materiálů, instalačních vedení a technického zařízení budovy (elektřina, vodovod, kanalizace, topení a chlazení) a technologie v domě. Úkolem stavebního dozoru je také koordinace - harmonogram a termíny provádění některých prací a jejich synchronizace - ale také zajištění toho, aby všichni projektanti a dodavatelé dodržovali dohodnuté lhůty a drželi se platných předpisů a norem. Vyberete-li si pro tuto pozici pilného, svědomitého a poctivého člověka, bude vše, co se na stavbě děje od prvního do posledního dne, probíhat podle plánu.

1.2. Proč je stavební dozor nutný?

Domníváme se, že není třeba zdůrazňovat, jak důležité je, jak je budova postavena a propojena s dvorem, prostředím a jak se začleňuje do širšího okolí. Budete v ní žít desítky let, ne-li celý život. Kontrola stavby je důležitá, protože jen tak bude stavba mít zaručeně požadovanou kvalitu, funkčnost a dokonce i estetiku, nemluvě o komfortu. Dále zajišťuje soulad objektu s územním plánem obce a veškerými legislativními omezeními. Stavební dozor tedy dbá na to, aby byl objekt postaven v souladu se všemi územními zákony a plány místní samosprávy a též, aby se dodavatelé drželi plánů vypracovanými projektanty. Stavební dozor garantuje provedení a kvalitu detailů, materiálů, instalovaných zařízení a dodacích lhůt, stejně jako řízení a kontrolu nákladů. Dobrý stavební dozor vám může ušetřit více než 15% z celkové investice! Je to odborník, který ví, jak odhalit konstrukční chyby, které by se jinak mnoho dodavatelů mohlo snažit skrýt. Zajistí tak bezpečnost, dlouhou životnost a kvalitu všech plánovaných detailů.

1.3. Kdo provádí stavební dozor?

Podle stavebního zákona 183/2006 Sb. § 2, odst. (2) písm. d) je definováno, že dozor musí být prováděn "osobou, která má vysokoškolské vzdělání stavebního nebo architektonického směru, nebo střední vzdělání stavebního směru s maturitní zkouškou a alespoň 3 roky praxe při provádění staveb". Tato osoba je tak zodpovědná za:

1. přípravné práce;
2. stavební a řemeslné práce;
3. montáž instalací, závodů a zařízení;
4. další práce provedené při výstavbě objektu.

Pro výkon odborného dozoru určí investor osobu, která splňuje zákonem stanovené předpoklady v závislosti na druhu díla, které je předmětem odborného dozoru. Odborný dozor je poskytován od zahájení stavby, tj. provádění prací, v souladu se zákonem a trvá do ukončení stavby, tj. vydání kolaudačního souhlasu. Podle § 152 odst. (3) při provádění stavby, je stavebník povinen oznámit stavebnímu úřadu předem termín zahájení stavby, název a sídlo stavebního podnikatele, který bude stavbu provádět, u svépomocné formy výstavby jméno a příjmení stavbyvedoucího nebo osoby, která bude vykonávat stavební dozor.

Výběr firmy nebo fyzické osoby samozřejmě kromě pracovních oprávnění vyžaduje určité kompetence, odbornost a zkušenosti. Stavebním dozorem je tedy ten, kdo splňuje všechny potřebné podmínky pro projektanta, ale NEÚČASTNÍ se procesu výstavby nebo projektování objektu, nad kterým dohlíží. Jinými slovy, stavební dozor musí být třetí osobou, která nemá nic společného s projektem domu nebo procesem jeho výstavby, ani na druhé straně nemá obchodní vazby s dodavateli, kteří dílo provádějí.

1.4. Stavebním dozorem nesmí být architekt ani dodavatel

Vzhledem k tomu, že dozor nesmí být žádným způsobem zapojen do procesu projektování domu nebo jeho výstavby, tuto roli nesmí převzít ani architekt, který dům navrhl. Rovněž stavebním dozorem nemůže být žádný z dodavatelů. V opačném případě by nebylo možné zajistit objektivitu posouzení stavebního procesu, protože zhotovitel by nebyl dostatečně kritický ke své práci nebo by naopak byl příliš kritický k ostatním. Pochopitelně by ani nepovažoval za svou povinnost následně opravit své vlastní nedostatky bez náhrady.

1.6. Je stavební dozor opravdu vždy nutný?

Stavební dozor je vyžadován u všech typů staveb s výjimkou jednoduchých staveb jako jsou kůlny, altány, zimní zahrady, skleníky apod. Protože žádný obytný dům nespadá pod jednoduchou stavbu, je stavební dozor nutný u všech domů, i když jsou stavěny svépomocí.

2. Dobrý stavební dozor

Dobrý stavební dozor nabídne řadu služeb, z nichž za povinné jsou považovány následující:

2.1. Pomoc při výběru dodavatelů

Stavební dozor se přímo nepodílí na investičním nebo stavebním procesu, takže jejich práce spočívá „pouze“ v pozorování a dohledu, aniž by se jakkoli podíleli na práci. V důsledku toho prakticky neexistuje lepší spojenec pro investora, pokud jde o pomoc při výběru dodavatelů. Vzhledem k tomu, že dozor nemá skryté finanční zájmy nebo jakékoliv vazby s konkrétními dodavateli, bude vám schopen okamžitě poradit, který je podle daných parametrů nejlepší ve své kategorii. Měl také objektivně zvážit nabídky, které dostáváte na nákup materiálu a poskytování služeb, a okamžitě vyloučit nesmyslně vysoké nebo podezřele nízké ceny. Dobrý stavební dozor navíc ví, jak kontrolovat množství a ceny objednaných a použitých materiálů, což může přinést nemalé úspory.

2.2. Kontrola výstavby a používaných materiálů

Dozor bude důkladně sledovat, jak probíhá stavba. Bude také kontrolovat kvalitu provedení a materiálů a neustále prověřovat dodržování dokumentace pro stavební povolení a vedení stavebního deníku. Pokud se na stavbě vyskytne dilema, stavební dozor je jedním z těch, kteří svými dovednostmi, znalostmi a zkušenostmi pomůže najít nejlepší řešení. Kromě kontroly kvality konstrukce, materiálů a konstrukčních detailů prověří soulad instalace i požadované parametry a kvalitu instalovaných přístrojů a zařízení (pro vytápění, větrání, chlazení...).

2.3. Kontrola rozpočtu

Již jsme zmínili, že profesionální a svědomitý dozor může dobrým posouzením a řízením výstavby ušetřit nemalé finanční prostředky. Získáním, přezkoumáním a analýzou nabídek dodavatelů, pořízením materiálů a výběrem způsobů instalace může ušetřit spoustu peněz, aniž by došlo k ohrožení jakéhokoli prvku konstrukce. Tímto způsobem můžete dosáhnout zcela inovativních úspor při výstavbě základů, množství potřebné výztuže v betonu a mnoho dalšího.

2.4. Koordinace dodavatelů

V neposlední řadě je úkolem dozoru také koordinace všech dodavatelů na stavbě a organizace procesu výstavby. Bude připravovat plány, harmonogramy a termíny, volat a napomínat těm, kteří něco nestihli včas. Bude mít na starosti náklady, spotřebu materiálu, koordinovat plnění různých úkolů, které se plní současně a mnoho dalšího.

3. Stavební dozor - jak si ho vybrat?

3.1. Jaké zkušenosti by měl mít stavební dozor?

Zkušený stavební dozor jistě dokáže poradit a upozornit na případné problémy rychleji než ten, kdo teprve začíná. Zeptejte se proto případných zájemců na jejich reference, tedy na která staveniště již dohlíželi. Je skvělé, když má zkušenosti i s většími objekty, nejen s rodinnými domy, protože se pravděpodobně setkal s širší škálou případných problémů. Na druhou stranu jsou důležité i zkušenosti s výstavbu rodinných domů, jelikož se od větších staveb přeci jen v mnohém liší. Zkušeného profesionála tedy poznáte podle toho, že se může pochlubit četnými doporučeními na úspěšně realizované projekty, od malých po velké. Při zvažování nabídek kandidáta věnujte zvláštní pozornost referencím, doporučením. Koneckonců proč si nezajít k jeho bývalým klientům a zeptat se jich, jak byli spokojeni?

Pokud možno, navštivte i stavení, za které nesli zodpovědnost. To vám poskytne nejobjektivnější a nejpřímější vhled do znalostí, které může budoucí dozor nabídnout. Pokud dojdete k závěru, že je to schopný profesionál, bude pro vás snazší svěřit mu svůj domov a budete klidně spát po celou dobu výstavby.

3.2. Blízkost staveniště

Určitě je výhodou, pokud si vyberete místního odborníka. Takový stavební dozor bude moci navštívit staveniště vícekrát a bude schopen reagovat rychle, v případě nepředvídaných problémů, které je nutné okamžitě řešit. Místní stavební dozor si také bude účtovat mnohem méně nákladů na dopravu než ten, kdo musí na stavbu dlouze dojíždět.

3.3. Nabídka a cena

Když si vyberete místního odborníka s dobrými referencemi, domluvte se na ceně a službách, které vám poskytne. Vzhledem k tomu, že existuje několik verzí řízení stavby, od základních až po velmi rozsáhlé, je nutné se detailně dohodnout na všech věcech. Bude zařízení navštěvovat každý týden nebo jen občas, podle potřeby? Pomůže najít dobré dodavatele a kontrolovat množství materiálu a náklady, které jsou účtovány, nebo ne? To vše musí být dohodnuto, vyřízeno a dokončeno před zahájením spolupráce, nikoli v průběhu prací či poté.

3.4. Nezávislost a nestrannost

Jednou ze základních úloh stavebního dozoru je ochránit vás před vysokými cenami, nadměrným a zbytečným množstvím materiálů a zařízení, nevhodnými druhy materiálů a jistě i nepředvídanými dodatečnými výdaji. Je proto klíčové, aby se jednalo o osobu odpovědnou, svědomitou, nezávislou a nestrannou, což znamená, že nesmí mít žádné soukromé vazby ani obchodní spolupráci s žádným z dodavatelů. Jednoduše řečeno, nesmí být nijak spřízněni s žádnou firmou ani řemeslníkem, protože jinak se může stát, že bude stát na jeho straně, a ne na vaší. Koneckonců v tomto ohledu je naprosto jasný i zákon: stavební dozor musí být nestranný!

4. Balíčky služeb stavebního dozoru

4.1. Balíčky služeb

Pokud jde o výběr stavebního dozoru, existuje několik možností, ale vše se točí kolem dvou hlavních. Můžete se rozhodnout pouze pro nejnutnější kontrolu, což znamená, že stavební inženýr navštíví staveniště tolikrát, kolikrát bude třeba. Taková služba bude samozřejmě levnější, ale bude povrchní a nebude tak důkladná. Pokud chcete dobře a optimálně provedené služby, doporučujeme zvolit rozšířený / komplexní stavební dozor, což znamená, že inženýr bude stavbu navštěvovat alespoň jednou týdně. V takovém případě vám nabídnou průběžnou pomoc s projektem a také vám pomohou s vedením financí (pokud si to přejete).

4.2. Základní stavební dozor

Základní kontrola stavby zahrnuje vše potřebné pro kvalitní dokončení projektu. Vedoucí bude kontrolovat a dohlížet na:

- budování objektu v souladu s dokumentací ve stavebním povolení;

- budování objektu v souladu se všemi definovanými detaily. Výkon práce musí být nejlepší možný v souladu s pokyny a smlouvou;

- to, že všechny následné změny nebo doplňky provedené během procesu výstavby jsou zaznamenávány a koordinovány před realizací a schváleny odpovědným projektantem a stavbyvedoucím. Všichni odpovědní musí souhlasit se změnami, než budou moci být implementovány;

- dodržování plánovaných termínů a uzávěrek;

- to, že všechny prvky pro instalaci jsou v souladu s platnými směrnicemi a předpisy a že jejich kvalita je doložitelná doklady;

- řádnou evidenci a uspořádání staveniště.

4.3. Rozšířený stavební dozor

Rozšířený stavební dozor znamená, že inženýr bude kromě všeho výše uvedeného dohlížet na:

- množství, ceny a kvalitu jednotlivých materiálů, prvků a dílů. Vše musí být provedeno v souladu se zálohovou fakturou a potvrzeno výkazem výměr;

- to, aby práce byly prováděny v souladu se smlouvou;

- navrhování a vyhledávání dodavatelů a poskytovatelů jednotlivých prací, hodnocení jejich nabídek a vyloučení podezřele nízkých/vysokých;

- poskytování podpory objednateli a zhotovitelům v případě nepředvídaných komplikací;

- to, zda byly chyby nebo nedostatky opraveny a odstraněny, jak bylo dohodnuto.

4.4. Počet obhlídek staveniště

Stavební dozor se většinou dělá dvakrát týdně, ale vše záleží na „balíčku“, který si vyberete, respektive na vzájemné dohodě. Pokud se rozhodnete pro možnost rozšířeného dohledu, bude to znamenat, že jeho povinností je docházet na stavbu třikrát - čtyřikrát týdně a samozřejmě tehdy, když dodavatelé nebo dělníci nahlásí nečekané komplikace. Návštěva by každopádně měla být na začátku a na konci každé fáze. Když jsou všichni dodavatelé již zaběhnutí, opravdu postačí jedna návštěva týdně. Pokud to na stavbě jde pomaleji (například při čekání na vyschnutí betonových desek apod.), tato frekvence se může i protáhnout. Kvalitní a svědomitý dozor navštíví staveniště tolikrát, kolikrát je potřeba, aby se ujistil, že objekt postupuje podle plánů, vašich očekávání a nejvyšších standardů kvality. Minimální počet návštěv je 15, a maximální záleží na smlouvě, kterou jste podepsali a neočekávaným událostem.

5. Cena za stavební dozor

Dobrý stavební dozor dokáže ušetřit spoustu peněz, nervů a problémů a předcházet chybám při výstavbě. Nezkušenému investorovi by dodavatelé mohli zamlčet spoustu závažných chyb. Zkušenému dozoru toto neujde. Ochrání vás též kontrolou vypočítaných a skutečně spotřebovaného množství materiálu a odvedené práce; může také velmi pomoci při vyjednávání s dodavateli. Kvůli tomu všemu se jeho najmutí rozhodně vyplatí! Dobrý dozor může ušetřit až 15%, aniž by jakkoli ohrozil kvalitu stavby. Samozřejmě je nutné, aby se jednalo o osobu zcela nezávislou na všech zhotovitelích. Základní dohled bude stát kolem 30.000Kč. Náklady na dohled činí obvykle 1-5% z celkové hodnoty investice.