1. Co potřebujete vědět před zahájením stavby domu?

Jste majitelem pozemku a máte představu jak by váš domov měl vypadat. A co teď? Prvním krokem je najít architekta, který převede všechny vaše nápady na papír a shromáždí všechny potřebné informace o podmínkách a možnostech stavby - například geodetickou studii, bez níž plánování nemůže ani začít. Geodetická studie musí obsahovat přesné údaje o současném stavu - zda se na pozemku nachází nějaké objekty, jaké je uspořádání terénu a pozemku a popíše veškerou možnou stávající podzemní a nadzemní infrastruktura (voda, elektřina, kanalizace atd.). Stručně řečeno, jedná se o první krok celého procesu navržení, který je rozdělen do tří částí: studie stavby, ideový koncept a hlavní projekt.

1.1. Studie stavby

Toto je ve skutečnosti odborný popis vašich tužeb a informací o skutečné situaci v terénu. Studie stavby obsahuje soupis nezbytných úkolů pro další přípravu dokumentace, které jsou rozděleny do čtyř skupin: obecné údaje, údaje o staveništi, údaje o stavbě a údaje o instalacích a zařízeních.

1.2. Ideový koncept

Na základě vašich nápadů a přání, geodetické studie a několika dalších dokumentů, může autorizovaný architekt začít navrhovat dům a určovat jeho polohu na pozemku. Předběžný návrh se skládá z půdorysu, průřezu, popisu, výpočtu, vzhledu fasády a dalších detailů. Pokud jako investor chcete vidět, jak by to celé nakonec vypadalo ve skutečných podmínkách, může architekt vytvořit trojrozměrný model vašeho domu. Autorizovaný projektant se ujistí, že projekt je v souladu s platnými předpisy a že i nadále odpovídá vašim představám. Po odsouhlasení konceptu se začnou řešit podmínky projektu. Jsou to pokyny a předpisy, které je nutno dodržovat při stavbě přístupových komunikací a jejich napojení na veřejnou komunikaci, stejně jako ty, které se vztahují k inženýrským sítím atd. Všechna tato povolení, rozhodnutí a schválení vydávají příslušné správní orgány odpovědné za ochranu infrastruktury, přírodního a kulturního dědictví. Pokud nebudou mít žádné námitky, vydají kladné stanovisko a příslušnou dokumentaci.

1.3. Stavební dokumentace a hlavní projekt

Na základě přijatého ideového konceptu jde architekt ještě o krok dále - pracuje na dokumentaci stavby. Jedná se o podrobné stanovení konstrukce a vzhledu objektu, o konečné řešení funkčnosti a přesnou hodnotu projektu. Zpracuje se zde technologické, stavební i další instalace a zařízení v domácnosti. Pro tuto fázi je nutné předložit důkazy o zaplacení všech poplatků, stavební povolení a ostatní dokumenty, která jste obdrželi, jakož i doklad o vlastnictví.

1.4. Projekt pro realizaci stavby (prováděcí projekt)

Projekt pro realizaci stavby architekt obvykle rozpracovává při čekání na stavební povolení. Skládá se z architektonického projektu a statických výpočtů, ale i projektu elektrických a mechanických instalací. Každý z těchto projektů provádí jeden z autorizovaných odborníků z příslušného odvětví a každý z nich odpovídá za jejich kvalitu. Tyto projekty také obsahují seznamy prací a jsou dále zasílány dodavatelům. Kromě všech výše uvedených existují také menší, ale neméně důležité výpočty - stavební fyzika, zvuková ochrana a požární bezpečnost.

2. Výběr dodavatelů

2.1. Soupis prací (výkaz výměr)

Před výběrem dodavatele a zahájením stavby je nutné sestavit podrobný soupis prací - tzv. výkaz výměr. Jedná se v podstatě o výkaz požadovaných druhů a množství prací a materiálů. Architekt-návrhář sestavuje tento výkaz jako součást stavebního projektu, popř. jej může sestavit jiný odborník na stavbu. Je velmi důležité, aby byl seznam prací co nejpodrobnější, protože přehled nákladů tak bude přesnější. Na základě výkazu výměr vám dodavatelé budou schopni zaslat své nabídky.

2.2. Shromáždění nabídek od dodavatelů a konečný výběr

Investor často přenechá organizaci stavebního projektu, včetně výběru dodavatelů a stavebního dozoru, na projektové / architektonické kanceláři. To platí zejména pro nákup a výstavbu montovaného domu podle systému „na klíč“, kde může dodavatel vést celý proces od analýzy pozemku až po finalizaci. Pokud však hodláte osobně vybrat jednoho, hlavního dodavatele nebo několik jednotlivých dodavatelů, je velmi důležité, abyste tak činili systematicky a, pokud možno, ve spolupráci s nezávislým stavebním odborníkem. V praxi se často ukazuje, že není dobré, pokud investor najde zhotovitele určitých fází prací a sám se snaží jejich práci koordinovat. V takovém případě práce často není odvedena v souladu s harmonogramem, dochází k mnoha komplikacím, k odchylkám od původních cen, a nakonec celý projekt dost zdražit. V tomto ohledu se ukázalo jako lepší řešení výběr hlavního dodavatele, který má své vlastní subdodavatele. Tímto způsobem je odpovědnost za  veškerou koordinaci a náklady přenesena na hlavního dodavatele a investor řeší všechny možné problémy na základě jediné smlouvy. Při rozhodování o hlavním dodavateli, ale i o projektantovi a dozorci, je důležité prověřit jejich reference. Zkušenosti přátel a známých jsou také vítány.

2.3. Stavební dozor

Stavební dozor (který se v praxi označuje i slovem supervizor), může být jeden nebo více odborníků se stejnou kvalifikací jako projektant a zhotovitel. Projektant a supervizor může být teoreticky i jedna osoba, ale pouze pokud není zároveň dodavatelem! Pokud má potřebnou kvalifikaci, může být stavebním dozorem sám investor. Odpovědností dozoru je především zajistit, aby stavba byla v souladu se stavebním povolením, a na druhé straně aby vše bylo prováděno kvalitně a podle předpisů a specifikací stanovených pro každý jednotlivý typ materiálů, prvků, instalací a zařízení. Zároveň se také stará o dodržování termínů a o stav stavebního deníku, do kterého je nutné zapisovat každou změnu a neustále jej doplňovat. Je to on, kdo požaduje souhlas projektanta a klienta ohledně každé změny. V praxi je ve většině případů dostačující přítomnost supervisora na staveništi jednou týdně, ale je nezbytná při betonáži a stavbě nosné konstrukce. Supervizor vše pečlivě zaznamená do stavebního deníku a po dokončení stavby podepíše s dodavatelem doklad o bezpečnosti a spolehlivosti objektu. Investor může také zmocnit dozorce k tomu, aby mohl sám svolit ke změnám určitého rozsahu a cen.

2.4. Smlouva o výstavbě

U menších transakcí může stačit písemné potvrzení nabídky klienta (se záznamem na zálohové faktuře), u větších transakcí se doporučuje (nebo je téměř povinné) uzavřít stavební smlouvu. Kromě údajů objednatele a zhotovitele (a jejich zástupců), musí smlouva obsahovat údaje o objektu, údaje o finanční stránce a dohodnutém množství materiálů (na základě zálohové faktury), metodách výpočtu a platby, termínů a záruky.

3. Různé typy novostavby

3.1. Podle způsobu výstavby

V závislosti na způsobu konstrukce si můžete vybrat mezi klasickou zděnou a prefabrikovanou stavbou. V Česku stále převládá klasika - cihly, malty a beton. Zděný dům si lidé pojí se stabilitou a bezpečností, zatímco k montovaným domům dále panuje jistá nedůvěra. V jižní Evropě je klasická výstavba domů nejběžnější kvůli slunečnímu záření, tj. energii, která během dne ohřívá stěny, které jí pak v noci vyzařují; vnitřní prostor je tak v noci vytápěn a během dne se nepřehřívá. V chladnějších částech Evropy je populárnější dřevěná konstrukce, protože izolace těchto domů je lepší a teplo získané z radiátorů, kamen a jiných topných těles se udrží déle. Ve skandinávských zemích je klasická konstrukce skutečnou raritou, protože cihlová zeď je velmi slabým izolátorem. Na druhou stranu dřevěná konstrukce odolává silnému a studenému větru, sněhovému zatížení i otřesům půdy způsobených lavinami. V oblastech, kde je nosnost půdy nižší, je dřevo ideálním stavebním materiálem.

3.1.1. Cihlový dům

Za klasickou konstrukci je považována konstrukce z cihel, malty a betonových prvků. Probíhá po etapách, počínaje od základu směrem ke střeše. Říká se jí též „mokrá konstrukce“, protože spojovací materiály (malta) se mísí s vodou, která musí později odpařit, resp. stavba musí vyschnout před pokračováním další fáze. Pozitivní vlastností tohoto druhu práce je, že může být kdykoliv přerušena a kdykoliv zase započata. To ve skutečnosti znamená, že můžete stavět dům postupně, podle svých finančních možností a času. S tímto typem zdiva můžete provádět práci sami nebo s pomocí rodiny a přátel, což výrazně snižuje náklady na stavbu.

3.1.2. Montovaný dům

Montovaný dům se staví z továrně vyrobených prvků, sestav a dílů. Kromě základové desky, která musí být udělána klasickým způsobem, jsou všechny ostatní části domu vyráběny na principu suché montáže. Z tohoto důvodu je prefabrikovaná konstrukce levnější a určitě mnohem rychlejší. Na rozdíl od klasické lze prefabrikovanou stavbu dokončit za jedno léto, a to i za nepříznivých povětrnostních podmínek, protože většina prací se odvádí ve výrobní hale. Dobrou vlastností je, že máte přehled o výrobním procesu, protože všechny prvky jsou vyrobeny podle podrobných výkresů a plánů, a tím je montáž přesnější a kvalitnější. Samotná instalace na místě je rychlá a staveniště tak není dlouho vystaveno povětrnostním vlivům. Montovaný dům lze postavit do 2 až 6 měsíců, v závislosti na složitosti, velikosti a typu stavby.

3.2. Dělení podle materiálu

3.2.1. Železobetonová konstrukce

Beton patří k přírodním stavebním materiálům a navíc je pevný, odolný, vlhkuvzdorný a nehořlavý. Beton je směs kameniva, vody, chemických přísad a cementu. Protože to není dobrý izolátor a není parotěsný, používá se ve stavebnictví hlavně pro mezaninové desky, nosné stěny a sloupy v suterénech. Pro stavbu suterénů a konstrukčních prvků jsou nejlepší betonové bloky. Zapuštěné suterény (kvůli vyššímu tlaku půdy) jsou většinou vyrobeny z dutých betonových bloků, které jsou vyztuženy a vyplněny maltou.

3.2.2. Cihlová stavba

Klasické cihly patří do přírodních ekologických stavebních materiálů, protože jsou vyrobeny z jílu, zcela obnovitelné suroviny. Jejich cena je velmi příznivá. Staré cihly lze očistit a použít například na obklady, zděné krby nebo jako dekorativní obklady stěn. Pro stavbu domu se nejčastěji používají cihlové bloky, které se spojí s klasickými nebo izolačními maltami. Bloky jsou na podklad nanášeny lepidlem. Vynikající paropropustnost cihel umožňuje přirozenou regulaci vlhkosti, a tím zpříjemňuje pobyt v místnostech. Cihla chrání v létě prostor před přehřátím a v zimě udržuje teplo. Masivní cihlová konstrukce je vynikající ochranou proti ohni a zemětřesení.

3.2.3. Konstrukce z pórobetonu

Jedním ze stále více populárních a používaných materiálů je pórobeton, tj. druh lehkého betonu vyrobeného z křemenného písku, vápna, cementu a vody. Pórobetonové bloky se vyrábějí při nižší teplotě než cihly a lze je zcela recyklovat. Během procesu vypalování uvolňují méně vodíku. Stavba z pórobetonových bloků je suchá a rychlá. Instalace dodatečné izolace navíc není nutná, protože pórobeton je vynikající tepelný izolátor – bude stačit tenké omítnutí fasády. Bloky jsou lepeny vrstvou malty o několika milimetrech. Pórobeton je velmi lehký a umožňuje tak různá konstrukční řešení. Jeho použití může být třikrát rychlejší než stavba z cihel. Pórobetonové konstrukce jsou odolné vůči ohni a zemětřesení. Pórobetonové bloky jsou ideální pro ty, kteří chtějí stavět samostatně, protože se s nimi snadno manipuluje, jednoduše se vrtají a ukotvují a snadno se do nich umísťují různé prvky.

3.2.4. Konstrukce z expandovaného polystyrenu

Při stavbě pasivních nebo nízkoenergetických domů je stále populárnější konstrukční systém skládající se ze dvou vrstev expandovaného polystyrenu s přídavkem grafitových desek a betonového jádra. To vše zajišťuje vynikající tepelnou izolaci. Tento způsob stavby navíc navíc zcela zamezuje vzniku tzv. tepelných mostů, kterými se ztrácí velké množství tepla. Systém se skládá ze všech komponent, které existují i při stavbě bloků - rohy, překlenutí, izolace panelů po celém obvodě atd.  Patří k oblíbeným konstrukcím, pravděpodobně proto, že je precizní, předvídatelná, a rychlá. Budova z expandovaného polystyrenu je tepelně stabilní, to znamená, že nedochází k velkým teplotním výkyvům a roční náklady na vytápění jsou nízké. Prvky systému se snadno instalují, protože jsou naskládány na sebe, zesíleny vyztuženou sítí a zality betonem. Práce plyne tak rychle, že za jeden den prakticky zvednete celou podlahu. Další den bude potřeba na betonáž. Celý dům lze postavit za tři týdny!

4. Postup

4.1. Před zahájením - oplocení a zajištění staveniště

Před zahájením stavby je povinností investora postavit bezpečnostní plot. Při jeho vytyčení musí být přítomen stavební dozor, protože právě tady může dojít k chybám, jejichž oprava je velmi obtížná a nákladná. Zahájení výstavby se  musí nahlásit na místní úřadě nejméně osm dní předem. Projekt stavby a záznam o instalaci ochranného plotu jsou připojeny ke zprávě o stavbě. Před zahájením výstavby dodavatel nejprve připraví staveniště. Investor a stavební dozor poskytují všechny nezbytné předpoklady a dokumentaci. Staveniště musí být zajištěno zákonem stanoveným způsobem a musí být umístěna vývěska s informacemi o projektu.  

4.2. Stavba

Proces stavby závisí na způsobu budování. Při stavbě montovaného domu se staví pouze základová deska a venkovní uspořádání. U zděného domu se budují základy, zdi, střešní konstrukce a střecha (třetí fáze výstavby). Okolo domu se instalují veškeré inženýrské sítě (vodovod, kanalizace, elektrické vedení, kanalizace). Uvnitř budovy jsou naproti tomu prováděny elektrické a mechanické instalace a poté i všechny řemeslné práce. Je povinností dodavatele důsledně se držet projektu. Povinností dohledu je, aby zjistil a nechal opravit případné chyby a nesrovnalosti. Realizační projekt nesmí být žádným způsobem měněn bez písemného souhlasu projektanta.

4.3. Před nastěhováním - kolaudace

Po dokončení stavby je investor povinen vyžádat si kolaudační souhlas. Bez něj nemůže dům získat číslo popisné. Rodinné domy jsou zařazeny do kategorie méně náročných zařízení a je snazší získat kolaudační souhlas. V žádosti by mělo být přiloženo prohlášení projektanta, dozoru a zhotovitele, že práce byly provedeny podle stavebního projektu, že byly dokončeny a v souladu se stavebním povolením a že jsou splněny všechny ostatní předpoklady. V příloze je rovněž uveden seznam dokončených prací. Po získání kolaudace se můžete začít stěhovat. Hodně štěstí v novém domově!