Odhad nemovitostí, Praha.

Časté dotazy ohledně oceňování nemovitostí

Musíme nemovitost před prodejem nechat ocenit?

Ocenění nemovitosti před prodejem není nutné, ale může být velmi užitečné. Může vám pomoci stanovit odpovídající prodejní cenu, jelikož vychází z aktuálních podmínek panujících na trhu, stavu nemovitosti a dalších faktorů. Čím přesnější je odhad ceny, tím větší je šance, že ji prodáte za tolik, kolik chcete, ale také tím snížíte riziko případné ztráty.

Co vše má vliv na odhad ceny nemovitosti?

Při určování ceny nemovitosti hraje roli především její geografická poloha, lépe řečeno lokalita, což je bezesporu jeden z nejdůležitějších faktorů. V úvahu se berou vzdálenost od centra, místní infrastruktura, zda jsou poblíž školy a obchody, jak vypadá okolní příroda apod. Důležitá je i velikost objektu, počet místností a jejich funkce, a samozřejmě také celkový stav nemovitosti. S posledním bodem se pojí četnost a pravidelnost údržby, oprav, rekonstrukcí a renovací. Stručně řečeno se sem promítnou všechny práce vedoucí k tomu, aby budova zůstala co nejdéle v původním stavu, a to v každém slova smyslu. Na cenu mají vliv i specifika, jako jsou výhledy, zahrada, bazén, garáž, jiné vybavení a další objekty, které jsou na nemovitost napojeny. Bez ohledu na tyto předpoklady se nemovitosti za vyšší ceny přirozeně prodávají v lokalitách, v nichž existuje vyšší poptávka.

Kdo může ocenit nemovitost?

Odhad ceny nemovitosti může provést kvalifikovaný a nezávislý odhadce cen nemovitostí. V ČR jde o podnikající osoby či společnosti, které musí splňovat podmínky dle zákona č. 455/1991 Sb. (živnostenský zákon) a Nařízení vlády ČR č. 278/2008.

Musím si najmout více odhadců, abych získal co nejpřesnější odhad ceny?

Chcete-li si být odhadem ceny jistější, můžete angažovat více odhadců, obzvláště v případě, kdy jde o komplexnější nebo kulturně či historicky významné nemovitosti. 

Jaké jsou metody odhadování cen nemovitostí?

Nejčastěji jsou využívány výnosová a nákladová srovnávací metoda. Srovnání vychází z obvyklých cen podobných nemovitostí v okolí. Odhadce porovná ceny srovnatelných nemovitostí a na základě těchto informací odhadne cenu té posuzované. Výnosová metoda se využívá především při odhadu ceny investičních nemovitostí, jako jsou bytové komplexy, obchodní centra či průmyslové objekty. Tato metoda je založena na očekávaných výnosech z užívání nemovitosti v budoucnu. Nákladová metoda tedy vychází z odhadu výše nákladů nutných k renovaci nebo přestavbě nemovitosti. V úvahu přicházejí náklady na stavbu, adaptaci, renovaci, amortizaci a pod.

Jaký je zákonný rámec týkající se oceňování nemovitostí?

Zákony o oceňování majetku se mohou v každé zemi lišit. Ve spoustě z nich je proces oceňování regulován zákonnými předpisy. Ty upravují požadovanou kvalifikaci odhadce, metodiku oceňování a jeho průběh, někdy též zakládají povinnost aktualizace odhadu a mohou se týkat dalších důležitých aspektů.

Může být odhad ceny nesprávný?

Odhad ceny nemovitosti lze považovat za nepřesný, pokud došlo k chybě při sběru a vyhodnocení dat. Odhad také není adekvátní, pokud se odhadce dostatečně neseznámil se všemi zvláštnostmi trhu a nevzal v úvahu lokální specifika, nabídku, poptávku a další důležité skutečnosti. Chybou je, pokud odhadce nevezme do úvahy výstavbu objektů a infrastruktury v blízkosti, k níž by mohlo dojít v budoucnu – např. pokud se obec chystá ke změně územního plánu, nebo již zahájila stavbu nové školy, obchodů, autobusové stanice a pod.

Mohu nějak zvýšit hodnotu své nemovitosti?

Ano, existují způsoby, jak se můžete pokusit zvýšit hodnotu svého majetku. Renovace, rekonstrukce, adaptace, přístavba, dostavba, zkrátka jakékoliv vylepšení může zvýšit atraktivitu a funkčnost nemovitosti, a tím vylepšit i její pozici na trhu. Budete-li se starat o bezprostřední okolí budovy (zahrada, terasa, dvorek), můžete tím pozitivně ovlivnit celkový dojem. Investice do infrastruktury, jako je elektroinstalace, vytápění, ventilace, vodovod či kanalizace, zvyšují hodnotu nemovitosti v každém případě. V neposlední řadě, ač nemovitost není možné přesunout na jiné místo, stojí za to zdůraznit výhody lokality, jako je blízkost škol, obchodů, zeleně, veřejné dopravy apod., neboť tím můžete získat konkurenční výhodu.

Mohu prodat nemovitost za jinou než odhadní cenu?

Prodejní cenu nemovitosti si můžete určit zcela sami tak, jak vám bude vyhovovat. Odhad je pouze orientační a konečná cenu vůbec nemusí odpovídat té předpokládané. Je ovšem dobré mít na paměti, že pokud se pokusíte prodat nemovitost za nepřiměřeně vysokou cenu, můžete tím odradit spoustu potenciálních kupců.

Kde jsou nejvyšší ceny nemovitostí v ČR?

V ČR jsou nejdražší nemovitosti v Praze, kde se nyní cena bytů za m2 pohybuje kolem 117 500 Kč, následuje Brno s 81 000 Kč za m2. Pokud jde o domy, cena rodinného domu v Praze přesahuje 100 000 Kč/m2, což je o 15 % více než loni. Naopak, ceny domů v jiných regionech mírně klesly, nejvíce v Karlovarském, Plzeňském a Pardubickém kraji.

Rostou ceny nemovitostí?

Ano, obecný dlouhodobý trend vykazuje růst cen nemovitostí, které tak představují dobrou investiční příležitost, byť ceny čas od času klesají. Odhaduje se, že růst cen z posledních čtyř let bude v budoucnu pokračovat.