Stavební dozor - povinen ze zákona?

1. V jakých případech stanoví stavební zákon povinnost jmenovat stavební dozor?  

Podle stavebního zákona je stavební dozor povinný v případě, že jste se rozhodli stavět svépomocí. Pokud stavebník sám není odborně způsobilý k vedení a provádění stavby, musí stavebnímu úřadu při žádosti o stavební povolení prokázat, že si pro svou stavbu zajistil stavební dozor. Při stavbě domu na klíč se doporučuje mít nezávislý stavební dozor, který bude pečlivě kontrolovat stavební postupy a veškerou práci dodavatelů. Během výstavby proti sobě totiž stojí dva odlišné zájmy. Na jedné straně stojí ten, kdo dům staví (investor) a na druhé straně stavební firma. Dozor bude pochopitelně hájit ty vaše.

U všech ostatních stavebních prací stavební dozor nutný není. Stavebník se rozhodne sám, zda chce mít na stavbě kompetentního zástupce, který zajistí, že stavba bude provedena v souladu s projektem, v dohodnuté době výstavby a za dohodnutou cenu. 

2. Kdo může vykonávat stavební dozor?

2.1. Stavební dozor x Stavbyvedoucí

Ve stavebním zákoně se jako stavební dozor označuje profesionální kontrola provádění stavebních prací. Je to tedy odborná kontrola na staveništi, kterou provádí kvalifikovaný pracovník. Prověřuje, zda postup výstavby probíhá v souladu s dokumentací pro stavební povolení. Vzhledem k tomu, že stavební povolení bylo vydáno podle předložených a schválených záměrů, v podstatě podle celého souboru dokumentace, musí být celá stavba v souladu se všemi definovanými parametry. Stavební dozor dále kontroluje kvalitu stavebních prací, montovaných dílů, prvků, materiálů, instalačních vedení a technického zařízení budovy (elektřina, vodovod, kanalizace, topení a chlazení) a technologie v domě. Úkolem stavebního dozoru je také koordinace - harmonogram a termíny provádění některých prací a jejich synchronizace - ale také zajištění toho, aby všichni projektanti a dodavatelé dodržovali dohodnuté lhůty a drželi se platných předpisů a norem. Vyberete-li si pro tuto pozici pilného, svědomitého a poctivého člověka, bude vše, co se na stavbě děje od prvního do posledního dne, probíhat podle plánu.

Stavební dozor není totéž co stavbyvedoucí, který má za úkol organizovat postup prací, harmonogram, dodávky materiálu a provádění stavby správnými technologickými postupy. Úkolem stavebního dozoru je vše kontrolovat a podávat o svých zjištěních zprávu investorovi.

2.2. Neutralita stavebního dozoru

Je důležité, aby stavební dozor nebyl zároveň zhotovitelem nebo dodavatelem, protože to může vést ke střetu zájmů. Rovněž nesmí mít žádné obchodní ani rodinné vztahy se zhotoviteli, dodavateli nebo poskytovateli služeb. Jinými slovy musí být zcela nezávislý a nestranný.

4. Stavební dozor - co vykonává

4.1 Stavební dozor je odpovědný za řádné provádění staveb

Často je slyšet, že stavební dozor je drahý a je jen zbytečným (ale ze zákona povinným) výdajem. Toto tvrzení je zcela mylné, protože na funkci stavebního dozoru je třeba nahlížet ze zcela jiného úhlu. Dobrý stavební dozor bude pečlivě sledovat průběh prací a kontrolovat, zda je postup prací a jejich provádění v souladu s projektovou dokumentací. Vzhledem k tomu, že stavební povolení bylo získáno na základě této dokumentace, mohou být odchylky pouze minimální. Prvním úkolem stavebního dozoru je tedy zajistit, aby stavba byla prováděna v souladu se stavebním povolením. V opačném případě může dojít k náhodným i úmyslným chybám a odchylkám, které mohou způsobit, že stavba bude v rozporu se stavebním povolením a stane se nezákonnou nebo nedostane kolaudační souhlas.

4.2 Stavební dozor se stará o spotřebu materiálu a cenu

Dalším úkolem stavebního dozoru je kontrola kvality objednaných materiálů a výrobků, které budou použity při stavbě budovy. Se souhlasem investora se může podívat na nabídky různých dodavatelů a posoudit, zda si za své služby účtují reálně. Stavební dozor rovněž kontroluje kvalitu instalovaného zařízení. To vám zaručí férové ceny, kvalitní zpracování a materiály, a tím i úsporu peněz. Pomůže také předejít nepříjemnostem, škodám a výdajům, které by mohly vzniknout v budoucnu. 

Samotný stavební dozor sice představuje další náklady, ale z dlouhodobého hlediska šetří peníze, čas i nervy.

4.3 Kontrola smluv a záruk

Po předchozí dohodě s investorem může stavební dozor převzít také koordinaci smluv a ověřování záruk. Může se stát, že se vám zhotovitel pokusí poskytnout kratší záruční dobu, než na jakou máte ze zákona nárok, nebo že ve smlouvě uvede nereálné termíny dokončení, způsoby platby apod. Zkušený stavební dozor si takových nesrovnalostí okamžitě všimne a bude vás informovat. Opět tak ušetříte peníze, které by jinak inkasoval nepoctivý dodavatel, kterému byste za určitou službu přeplatili.

4.4 Zajištění hladkého průběhu prací a dodržení dohodnutých termínů dokončení

Jedním z hlavních úkolů stavebního dozoru je zajistit hladký průběh prací a dodržení dohodnutých termínů dokončení. Musí být seznámen s časovým harmonogramem a plánovanou dobou trvání jednotlivých fází výstavby, jakož i s částmi, které je třeba v daném období provést. Na počátku může investora upozornit, pokud jsou předpokládané termíny dokončení jednotlivých stavebních prací z jakéhokoli důvodu nereálné nebo objektivně nesplnitelné. 

Na základě jeho upozornění může investor požadovat po zhotoviteli náhradu škody za každý den prodlení, pokud je to upraveno smlouvou uzavřenou mezi objednatelem a zhotovitelem. Stavební dozor může investora informovat i v případě, že zhotovitel provádí své práce povrchně a lajdácky, jen aby za každou cenu dodržel termíny stanovené pro dokončení díla. V takovém případě má investor právo požadovat nápravu; pokud je dílo provedeno skutečně nekvalitně nebo se dokonce odchyluje od vypracovaných plánů, může je zcela odmítnout.

Stavební dozor se stará o harmonogram a koordinuje postup prací prováděných dodavateli a informuje investora o případných prodlevách.

5. Cena za stavební dozor

Dobrý stavební dozor vás ochrání při kontrolních výpočtech množství použitého materiálu a provedených prací a pomůže vám při jednání s dodavateli. Stavební dozor vás ochrání před nadhodnocením množství materiálu nebo dodatečných prací. Náklady vynaložené na stavební dozor se vám určitě vrátí. Největší výhodou stavebního dozoru je, že vám ušetří spoustu starostí se stavbou.

Náklady na stavební dozor se pohybují od 1% do 5% celkové investiční hodnoty projektu. Ceny stavebního dozoru se však mohou výrazně lišit v závislosti na řadě faktorů. Patří mezi ně velikost stavby, místo, časový plán, rozsah prací nebo složitost projektu. Kromě toho může cena záviset také na zkušenostech odborníka provádějícího stavební dozor, dostupnosti a referencích. Stavební dozor s rozsáhlými zkušenostmi, dovednostmi a znalostmi, který pracoval na několika velkých projektech, může být třikrát nebo dokonce čtyřikrát dražší než mladší nebo méně zkušený odborník poskytující služby stavebního dozoru. Vzhledem k tomu, že stavba rodinného domu patří mezi méně náročné stavební projekty, stačí průměrná zkušenost, takže stavební dozor může vykonávat i méně známý, ale dostatečně svědomitý a obětavý odborník.

Cena základního dozoru je zhruba 27.000Kč, i když to nebude moc platné, pokud inženýr na stavbu zavítá jen tu a tam. Za efektivní a účelný, základní stavební dozor zaplatíte 32.000 a více, za stálý dozor pak kolem 80.000Kč.