Právo reklamovat stavebně-řemeslné práce a služby

1. Reklamace: firma nebo „místní řemeslník“?

1.1. Práce načerno

Dnes je těžké najít dobrého a cenově dostupného poskytovatele služeb ve stavebnictví. Často se proto stává, že lidé spoléhají na doporučení od přátel, z internetových fór nebo jiných zdrojů informací. Taková doporučení často vedou k nejrůznějším všeumělům nebo domáckým kutilům. Když budete shromažďovat nabídky na svůj projekt, právě tito „místní řemeslníci" nabídnou nejnižší cenu. I když je představa úspory peněz lákavá, nepodléhejte jí. Kdo pracuje načerno, nemá pojištění, většinou nedbá na bezpečnost při práci a často vykonává práci neodborně.

1.2. Registrované firmy

Pokud práci vykonává fyzická osoba bez registrované činnosti, vykonává práci načerno. To platí i v případě, když fyzická osoba má firmu, ta ale není registrována k činnosti, kterou u vás vykonává. Příkladem toho může být živnostník, který má oprávnění na autoopravnu, ale ne na stavební práce, i když se považuje za „výborného stavaře s dlouholetou praxí“.

Pracuje-li na řemeslník načerno hrozí jemu nebo vám vysoké pokuty. V sázce je však o hodně víc. Pokud pokrývač spadne ze střechy, můžete čelit velmi vysokému nároku na náhradu škody a případně i trestní odpovědnosti. Samozřejmě odpadá jakákoli možnost uplatnění záruky nebo reklamace. Právě proto, že rizika jsou četná a spojená s velkým počtem různých faktorů a výsledky jsou velmi nepředvídatelné, doporučujeme vám, abyste se vyhnuli uzavírání dohod o výstavbě načerno. Pokud se něco semele, bude vás to každopádně stát mnohem více, než kdybyste měli řádně uzavřenou smlouvu.

Věnujte pozornost tomu, zda je právnická osoba registrována k provozování právě té činnosti, kterou je třeba provést u vás.

2. Reklamace s fakturou nebo bez?

U nás, zejména u menších zakázek, často volíme práci bez faktury, i když má dodavatel registrovanou firmu. Při výměně parket, malování nebo třeba stavbě fasády se často necháme zlákat nižší cenou od dodavatele, který nabízí práci "bez faktury". I když jsme se na začátku rozhodli, že se do ničeho nebudeme pouštět bez faktury, může nám zhotovitel navrhnout, abychom alespoň část zaplatili v hotovosti.

Zdá se, že tímto způsobem lze ušetřit spoustu peněz. To samozřejmě platí jen do té doby, než se objeví první problémy. Již samotný návrh dodavatele na podnikání bez faktury svědčí o jeho neprofesionalitě a může být předzvěstí pozdějších komplikací.

Účet (faktura) je dokladem o poskytnuté službě a je základním dokumentem, který je nejen povinný podle zákona o dani z přidané hodnoty, ale je také důležitý pro uplatnění záruky nebo reklamace. Vždy si vyžádejte fakturu, která musí být v souladu s nabídkou nebo smlouvou o dílo. Nikdy neplaťte zálohy bez podepsání smlouvy. Může se totiž stát, že se zhotovitel po zaplacení zálohy na stavbu nedostaví.

Bez faktury není reklamace možná, nebo je ponechána na dobré vůli zhotovitele a z právního hlediska nemá právní sílu.

3. Nabídky a smlouva o výstavbě (smlouva o dílo)

3.1. Detailní popis prací

Ještě, než se rozhodnete projekt realizovat, budete muset vědět, jakou práci je zapotřebí odvést, kolik máte k dispozici peněz a jak moc spěcháte. U menších projektů a rychlých oprav nejsou tyto formality nutné, ale pokud plánujete nákladnější práce, musíte být dobře připraveni. Zhotoviteli výrazně usnadníte vypracování nabídky, pokud si vyfotíte stávající stav a vše přesně změříte, určíte množství, plochu a napíšete, co přesně chcete udělat. Pouze na základě přesného popisu vašich přání a podrobných informací můžete požádat dodavatele o vypracování nabídky.

Pokud se jedná o stavbu domu, rekonstrukci bytu nebo jiné větší projekty, je nutné, aby architekt nebo projektant vypracoval výkaz výměr - soupis stavebních a řemeslných prací, který přesně definuje všechny potřebné práce, termíny a množství. materiálů.

3.2. Přibližný odhad nákladů

Mnoho dodavatelů bude tvrdit, že dokážou odhadnout cenu zakázky „odokativně“ nebo řeknou, že nemá smysl ztrácet čas sestavováním nabídky. Může se také stát, že vás přesvědčí, abyste se pustili do práce co nejdříve, a pak k vašemu překvapení původní ústně domluvená cena raketově vyletí, když se objeví první „nepředvídatelné“ události a „vyleze“ první faktura.

4. Složení nabídky

Profesionálně sestavená nabídka je ukázkou serióznosti firmy či řemeslníka. Doporučujeme vyžádat si nabídku rozdělenou na jednotlivé položky pro každou požadovanou zakázku. Nezapomínejte ani na případný odvoz materiálů a úklid stavby a prostředí po dokončení prací, na které řada zhotovitelů ráda „zapomíná“.

Základní součásti nabídky jsou:

• • jméno zhotovitele nebo poskytovatele služeb
• • jméno klienta
• • číslo nabídky
• • datum a doba splatnosti
• • seznam materiálů s cenami
• • platební podmínky a lhůty zhotovení jednotlivých fází
• • razítko a podpis zhotovitele

5. Smlouva o provedení stavby

5.1. Co je smlouva o provedení stavby?

Smlouva o výstavbě je vlastně z aspektu zákona smlouva o dílo. Zpravidla se uzavírá podle § 2586 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., obč. zák. Smlouvou o výstavbě se zhotovitel stavby domu nebo poskytovatel stavebních služeb zavazuje postavit objekt podle konkrétního projektu a plánu a v dohodnutém termínu. Na druhé straně se objednatel zavazuje zaplatit zhotoviteli, tedy poskytovateli služeb, určitou částku za určitých podmínek a v souladu s dohodou. 

5.2. Splnění smlouvy

Smlouva o výstavbě musí být uzavřena písemně a je splněna až po dokončení všech prací v ní definovaných.

Základními náležitostmi klasické stavební smlouvy na stavbu domu jsou:

• • jméno zhotovitele a jméno objednatele
• • předmět smlouvy a vymezení dodatečných prací
• • definice projektové dokumentace
• • cena
• • výkaz výměr
• • podmínky a způsob platby
• • povinnosti zhotovitele a objednatele
• • lhůty pro plnění smlouvy se zahájením prací a vymezení prodlení
• • pokuty za prodlení
• • příjem prací a konečná kalkulace, oprava vad
• • záruční doby (některé jsou dané zákonem a není možné je smluvně snižovat)
• • další články podstatné pro váš konkrétní případ

6. Co dělat, když dojde k zjištění vad?

6.1. Evidence vad

Zhotovitel je povinen provádět řemeslné a stavební práce odborně dle konkrétního projektu a v souladu s danou nabídkou a platnými normami a standardy. Dokončené dílo převzít musíte, a to buď bez výhrad nebo s výhradami. Je vaší povinností upozornit dodavatele, když si všimnete, že něco není v pořádku. Na chyby či nedostatky lze upozornit již při realizaci projektu, ale mohou se objevit i dlouho po dokončení prací a převzetí stavby. V případě převzetí díla s vadami, které uvedete do protokolu, nejste povinni platit plnou cenu až do chvíle, kdy budou vady odstraněny. V případě že dílo převezmete bez vad a až později zjistíte, že existují (skryté vady) máte právo na reklamaci 5 let. 

6.2. Zjevné vady a jejich reklamace

Pokud jste již při realizaci projektu objevili chyby nebo nesrovnalosti, jedná se o zjevné vady. Zjevnou vadou může být špatně umístěná zeď v novostavbě, příliš tenká izolace, popraskaná omítka apod. To jsou vady, které je nutné okamžitě napravit, protože bez jejich odstranění dům jako celek nebude vůbec fungovat.

Pokud dodavatel neodstraní nedostatky, máte právo jej žalovat.

6.3. Skryté vady a jejich reklamace

Existují však i méně zjevné vady. Jedná se o různé prvky, které z technického hlediska nebyly realizovány v souladu s prováděcím projektem a danými specifikacemi, ale v zásadě fungují, alespoň nějaký čas. Jedná se o jiné návrhy detailů, než které jsou uvedeny v projektu stavby, a týkají se jak estetického, tak technického provedení. Pokud například zhotovitel nainstaloval stínicí prvky jinak, než jste si představovali a jak bylo uvedeno v prováděcím projektu, máte nárok na reklamaci, i když tyto prvky funguje bezvadně. Zhotovitel musí splnit všechny vaše požadavky na estetiku, materiály, způsob instalace atd. Nestačí, že něco jen funguje.

Doporučujeme pečlivě sledovat průběh prací a v případě potřeby pořizovat fotografie. Veškeré dohody týkající se očekávané kvality, podmínek a ceny služby musí být písemné. Jako důkaz dohody lze přijmout i dohody uzavřené e-mailem. Pokud je práce náročnější nebo pokud očekáváte atypické provedení s mimořádnými a speciálními detaily, musíte zhotoviteli zaslat e-mail s podrobnými pokyny, náčrty, referenčními příklady očekávaného provedení. Budete mít důkaz, že byl informován o očekávané kvalitě a náročnosti práce, a pokud práce nebyla provedena v souladu se zaslanými kritérii nebo vlastnostmi, můžete uplatnit reklamaci. To platí i v případě, že je služba technicky správná, ale neodpovídá vašim představám (např. jiné detaily, materiály atd.).

Na druhou stranu, pokud se zhotovitel domnívá, že je třeba změnit nebo upravit některý detail nebo způsob provedení, protože plánované provedení nebylo z určitých důvodů možné, je povinen vás na to předem upozornit. Společně s dodavatelem musíte najít řešení, které je technicky i esteticky možné. Zhotovitel nesmí za žádných okolností samostatně, bez vašeho písemného souhlasu, měnit projekt a rozhodnout se pro jiné provedení. V takovém případě máte nárok na reklamaci!

6.4. Záruka na skryté vady

Některé chyby nejsou při předání objektu na první pohled vidět. Mnoho nesrovnalostí ve výstavbě se může objevit až časem. To platí zejména pro životně důležité části budovy. Může se jednat o zatékání ze střechy, deformaci fasády, chyby v TZB nebo hydroizolaci. Pokud se takové problémy objeví, je nutné rychle reagovat. Zhotovitele nebo prodávajícího musíte písemně oznámit ihned poté, co skrytou vadu zjistíte. On pak musí v zákonné lhůtě doručit oznámení o příčině vady a způsobu  a termínu jejího odstranění. Na odstranění vady se vztahuje zákonná lhůta. Pokud je však závada takového charakteru, že brání užívání nemovitosti nebo ji ohrožuje, např. prasklé vodovodní potrubí, musí být závada odstraněna neprodleně. 

6.5. Záruka na konstrukční vady

Nejzávažnějšími závadami, které se na stavbě mohou objevit, jsou závady ve stabilitě konstrukci. Jedná se o vady, které ohrožují pevnost a funkčnost stavby a znemožňují její užívání. Pokud se ve zdech objeví trhliny, protože dům sesedává nerovnoměrně, pokud střechou zatéká a promáčí konstrukci nebo pokud špatně provedená hydroizolace způsobuje prosakování vody do suterénu, považuje se to za konstrukční vadu. Za tyto vady odpovídá zhotovitel a musí je odstranit. Záruky jsou uvedeny ve smlouvě o výstavbě, tuto odpovědnost nelze vyloučit. V praxi se však často stává, že se některé skryté vady projeví až po určité delší době. Obecná lhůta k uplatnění práv z vadného plnění u smluv o dílo činí 2 roky od předání díla (viz ustanovení § 2618 občanského zákoníku). Z této obecné lhůty stanoví občanský zákoník výjimku u stavby, a to v ustanovení § 2629 odst. 1 občanského zákoníku. U stavebních prací tak platí záruční lhůta 5 let.

6.6. Záruky výrobce stavebního materiálu

Jednou věcí jsou chyby způsobené prací zhotovitele a druhou záruka výrobce na jeho výrobky. Výrobci fasádních systémů, střešních systémů, hydroizolací a dalších klíčových stavebních prvků mohou nabídnout až několik desetiletí záruky na kvalitu svých výrobků.

Firmy na kontaktní fasády dávají záruku 10 až dokonce 25 let, na střešní systémy obvykle 15 až 40 let.

Abyste mohli uplatnit své právo na záruku, musíte vědět, že střecha nebo fasáda jsou systémy, které fungují jako jeden celek. To v praxi znamená, že zhotovitel nesmí nahradit určité prvky jinými. Vrchní omítku fasádního systému jednoho výrobce nelze nahradit levnou omítkou jiného výrobce. Nejenže to zpochybňuje kvalitu provedení, ale výrobce také zamítne vaši reklamaci. Abyste mohli požadovat splnění závazků ze záruky, potřebujete:

• • fakturu prokazující nákup všech prvků, které jsou součástí fasádního systému, střechy apod.
• • kopii záručního listu
• • informace o projektu (projektovou dokumentaci)

Fakturu a kopii záručního listu musíte obdržet ihned po provedení prací.