Cena novostavby a postup výstavby

1. Novostavba: plán domu

Před samotným začátkem samotné výstavby je jistě třeba provést řadu projektových a přípravných prací. Nemáte-li pozemek, pak vše samozřejmě začíná jeho hledáním a koupí. Územně plánovací informace jsou jen jednou z věcí, která by vás v této fázi měla zajímat. Rozhodnete se pro typový nebo originální projekt? Jak velký by měl být váš dům? Jaká bude jeho orientace? Jakmile je tedy místo pro váš nový domov zajištěno, další rozhodnutí se budou týkat umístění, velikosti, typu konstrukce, materiálů, struktury... Každý z těchto prvků má svou váhu a velký vliv na to, jak bude budova vypadat a jak bude ve výsledku funkční.

1.1. Význam architekta

Pro všechny tyto věci je klíčová spolupráce architektem, který zpracuje celou projektovou dokumentaci. Projektová dokumentace je soubor dvojrozměrných schémat a výkresů doplněných textovou částí sloužící jako popis stavby. Patří sem investiční záměr, studie stavby nebo přípravné práce, územní rozhodnutí, dokumentace pro stavební povolení, dokumentace pro ohlášení stavby, dokumentace pro provádění stavby, realizační dokumentace stavby apod. Každá stavba musí být postavena či rekonstruována na základě právě projektové dokumentace. Podle současných předpisů již není možná výstavba na základě dílčí projektové dokumentace nebo bez pravomocného stavebního povolení.

2. Výběr stavební firmy

2.1. Hledání stavebníka pro novostavbu

Po vyřízení veškeré projektové dokumentace a dalších potřebných papírů a získání pravomocného stavebního povolení budete mít zelenou k zahájení stavby. Dalším krokem je výběr zhotovitele, který vám dům postaví. Při této volbě máte několik možností: lidé se nejčastěji rozhodují pro stavbu v samostatných (oddělených) fázích.

Tento typ stavby se nedoporučuje, protože na každou zakázku budete muset hledat nové dodavatele, koordinace prací bude obtížná a stavba bude trvat déle. Je však vhodný, pokud nemáte dostatek financí a máte možnost dům budovat řadu let.

2.2. Stavba do fáze 3

Vždy se doporučuje stavět alespoň do 3. fáze výstavby, nebo systémem „na klíč“. Stavba domu do 3. fáze zahrnuje výkop a zajištění stavební jámy, položení základu, budování nosné konstrukce (zdí), suterénu, položení stavební jámy, přízemí, patra/podlaží a podkroví, zhotovení mezipodlažní betonové konstrukce a montáž střechy, pokládku střešní krytiny a veškeré dokončovací klempířské práce (lemování, okapy…).

2.3. Systém "na klíč"

Stavba domu podle systému "na klíč" zahrnuje kromě všech základních prací stavby skeletu až do 3. fáze i doplňkové, dokončovací práce, které spadají do fází 4 a 5. Jedná se o montáž příček, schodiště, hrubou i jemnou montáž všech potřebných instalací pro vodovody, kanalizace, elektřinu, plyn, telekomunikace, alarmy a osvětlení, instalaci vybraného systému vytápění a chlazení, mechanické provedení podlah (potěr), podlahové krytiny, montáž oken a dveří, žaluzií, parapetu, zateplení objektu, omítky zevnitř i zvenku (konečná vrstva fasády), malování, veškeré sklářské a parketářské práce, montáž potřebných sanitárních prvků a finální pokládku podlahových a stěnových krytin (keramika, parkety, vinyl...).

V souvislosti s výběrem typu konstrukce máte ruce zcela volné. Můžete si v zásadě vybrat mezi zděnou a montovanou stavbou. Bez ohledu na to, pro jakou variantu se rozhodnete, je při výběru dodavatele nutný, a řekli bychom nepostradatelný, podrobný a ucelený seznam všech prací a služeb spolu s druhy a množstvím materiálů, které budou použity při výstavbě, jelikož na základě tohoto soupisu, budete žádat i nabídky od dodavatelů.

2.4. Stavba svépomocí

Poslední možností je samozřejmě postavit si dům svépomocí, což se nedoporučuje, pokud nemáte velké znalosti a zkušenosti v oboru. Buďte velmi opatrní! I když si začnete stavět sami, budete si muset najmout profesionální stavební dozor, se kterým musí být uzavřena smlouva o dílo. Tento dozor musí být naprosto nezaujatý, tedy nesmí se jednat o architekta, dodavatele, investora apod. 

Jakmile se postaráte o vše výše uvedené, může stavba vašeho domu oficiálně začít.

3. Cena novostavby

3.1. Náklady na pořízení pozemku, daně, komunální příspěvky

Pokud jste ještě nevyhledali pozemek vhodný k zástavbě, měli byste si nejprve ověřit územně plánovací informace (ÚPI) pro pozemky, o které máte zájem. Pokud vám vlastník pozemku nemůže poskytnout ÚPI, můžete si na příslušném stavebním úřadě důkladně prověřit územní plán obce. Pokud územní plán obsahuje něco, co by neodpovídalo vašemu stavebnímu záměru, musíte nejprve získat územní rozhodnutí a teprve poté můžete požádat o stavební povolení. 

Pozemek se může nacházet v zastavěném území obce (intravilán) nebo mimo něj (extravilán). Územní plán obce rozhoduje o tom, zda je na daném pozemku povolena zástavba. 

Pro mnohé je rozhodující cena pozemku. Neexistuje žádný přesný zákon nebo vyhláška, která by stanovila dolní nebo horní hranici ceny pozemků. Před nákupem pozemku je důležité zjistit cenu pozemku za metr čtvereční. Na internetu existuje řada webových stránek, kde si můžete ověřit aktuální ceny a cenové trendy za poslední období, abyste si udělali představu, a také se mohli vyhnout například podezřele levným nabídkám. Skutečnou cenu pozemku ovlivňuje několik faktorů: 

• - druh pozemku/parcely (parcela je konkrétní část pozemku vyčleněná v katastrální mapě a označená parcelním číslem)
• - inženýrské sítě (pokud existují, cena pozemku se automaticky zvyšuje)
• - lokalita (cena je určena konkrétní částí Česka, polohou v rámci okresu, konkrétní polohou pozemku...)

Nákup pozemku v městské a venkovské oblasti se v minulosti výrazně lišil, a to jak v hodnotě, tak ve všech doprovodných krocích. V době covidu se situace začala měnit, takže předměstí se stala daleko atraktivnější a parcely vyhledávanější. V každém případě tedy počítejte s astronomickými částkami, které šplhají až k pár milionům, podle toho, jaké místo si vyberete. Nejdražší stavební pozemky v rámci krajů jsou v Praze a okolí, cena stavebního pozemku se pohybuje průměrně od 5000 Kč/ m2.

3.2. Náklady na vypracování projektové dokumentace

Náklady na návrh závisí na rozsahu, složitosti a hodnotě investice. Běžné náklady na celý projekt (PD - projektová dokumentace pro stavební povolení) se pohybují kolem 75.000 - 150.000Kč za projekt rodinného domu v hodnotě kolem 2 mil. korun. Pokud obdržíte nižší nabídku, doporučujeme vám být obezřetní, protože kvalita může být pochybná. Může se to zdát jako hodně peněz, ale je důležité si uvědomit, že dobrý projekt znamená, že zbývající peníze budou investovány do domu, který je navržen podle vašich představ a přání. Ceny za individuální projekty obytných domů se obecně pohybují od 1 do 2% hodnoty investice.

Cena stavebního povolení závisí na velikosti stavby, složitosti stavby, pozemku, na kterém bude dům postaven... Projekt pro stavební povolení průměrného domu, jehož cena zahrnuje architektonický plán, vyřízení všech potřebných povolen a dalších potřebných vyjádření, může stát přibližně 90.000Kč. Pro samotnou stavbu bude vyžadována také DPS (dokumentace pro provádění stavby). Náklady na prováděcí projekt s architektonickými plány a detaily v měřítku 1:50, projektem elektroinstalace, stavebním a konstrukčním projektem, podrobným soupisem stavebních a řemeslných prací a inspekčními prohlídkami na staveništi se pohybují v rozmezí 120 a 170.000Kč.

Cenové rozpětí kompletní přípravné dokumentace novostaveb je velmi široké, jelikož rozsah a druhy služeb nabízených architekty a architektonickými kancelářemi, které se touto prací zabývají, jsou opravdu rozmanité. Typové projekty stojí mnohem méně než originální, zvláště ty, kterých se chopí vysoce cenění odborníci nebo společnosti, které dbají na každý sebemenší detail. Budou se vám věnovat mnohem více, a váš dům tak bude naprosto jedinečný a - s trochou nadsázky lze říci - dokonalý.

Orientační ceny zahrnují veškerou potřebnou dokumentaci včetně ideového návrhu, návrhu pro stavební povolení a provedení stavby a také soupis prací a materiálů. Projekt pro stavební povolení obsahuje jednotný koncepční záměr, DPS, plány v měřítku 1:100, získání potřebných souhlasů a provedení řízení, zpracování studií a potřebných vyjádření. Projekt stavby domu obsahuje architektonické plány a detaily v měřítku 1:50, plány elektroinstalace, strojní instalace, plány statiky a stavebních konstrukcí, dále soupis stavebně-řemeslných prací a výkaz výměr.

3.3. Cena novostavby do 3. fáze

Ceny výstavby do 3. fáze do značné míry závisí na velikosti stavby, kvalitě použitých materiálů, typu základů a v neposlední řadě na zhotoviteli. Vzhledem k tomu, že se jedná především o rodinné domy s čistou plochou kolem 150 m2, orientační cena do 3. fáze by se pohybovala kolem 1.5 mil. a výše. Náklady do 3. etapy výstavby v posledních letech kvůli pandemii a zejména nyní kvůli ukrajinské krizi raketově vzrostly, takže byste se měli připravit na další nepříjemná překvapení. Prakticky to znamená, že čistá plocha domu již nebude levnější než 11.000Kč /m2.

První (I.) fáze výstavby představuje cca 5% z celkové hodnoty investice a zahrnuje přípravu pozemku, vytyčení a výkop stavební jámy. Do této fáze patří i položení základů / základové desky. Obecně platí, že náklady na první fázi do značné míry závisí na typu terénu a rozsahu výkopu.

Druhá (II.) fáze výstavby zahrnuje vybudování celého suterénu, čímž se plynule přechází do třetí (III) fáze výstavby, která zahrnuje montáž všech nosných stěn konstrukce, podlahy, mezipodlažních desek, střešní konstrukci a veškeré pokrývačské a klempířské práce. Druhá (II.) a třetí (III.) fáze výstavby tvoří cca 45% celkových nákladů na investici. Z toho montáž základové konstrukce spolu s podlahovými deskami představuje cca 33% a zbývajících 12% tvoří náklady na střešní konstrukci včetně krytiny a finálních klempířských prací. Celkem by tedy střecha, nosné stěny a mezipatro vyšly na cca půl milionu, střecha na cca 200.000Kč.

3.4. Cena systému "na klíč"

Čtvrtá (IV.) a pátá (V.) fáze výstavby přichází, když jsou dokončeny všechny stavební práce, tedy když je konstrukce prakticky dokončena. Pokud se rozhodnete pro systém „na klíč“, bude čtvrtá a pátá fáze výstavby představovat zbývajících 50% nákladů stavby, což by v našem příkladu činilo přibližně dalších 750.000Kč. Strojní výroba podlah (potěrů) tedy tvoří cca 10% celkových nákladů (v našem případě 150.000Kč); totéž platí pro montáž dveří, oken a stínicích prvků a pro rozvody (voda, kanalizace, elektřina, plyn, telekomunikace). Zvolený systém vytápění a chlazení je o něco dražší a představuje cca 13%, tedy cca 200.000Kč.

Zapomenout bychom neměli ani na fasádu, jejíž součástí je zhotovení tepelně izolačního pláště budovy a finální omítky, které činí cca 9% nákladů (o něco méně než 140.000Kč). Posledních 10% z celkové hodnoty investice tvoří finální malířské práce v interiéru, dokončení instalací - montáž sanitárních prvků, sklářské a podlahářské práce.

Cena stavby domu na klíč by se v našem příkladu pohybovala kolem 2,5 miliónu za dům s čistou plochou 150 m2, což je přibližně 17.000Kč /m2. Uvedené hodnoty jsme vypočítali podle materiálů střední jakostní třídy. Mějte však na paměti náhlý a zcela nepředvídatelný skok stavebních materiálů a surovin po celém světě, takže všechny tyto informace je nyní třeba brát s velkou rezervou.

Průměrné ceny v Česku pro rok 2022:

• - základová deska 1500Kč /m2,
• - mezipodlažní deska 2400Kč /m2,
• - střecha 2300Kč /m2

3.5. Terénní úpravy

Na závěr nesmíme zapomenout na náklady na úpravu zahrady, potažmo dvorku, kde se ceny pohybují v průměru kolem 3000Kč /m2. Jedná se především o výkopy pro kanály, pokládku vodovodního a kanalizačního potrubí, dlažbu, asfaltování a pokládku trávníků a květinových záhonů a ovocných sadů.

4. Cena novostavby a růst cen

Obecně lze říci, že ceny stavebních prací během koronakrize vzrostly v průměru o 30-40% ve srovnání s obdobím před ní. Překvapivě to neovlivnilo diáře stavebních dodavatelů a firem, které jsou stále velmi vytížené a obtížně dosažitelné, zvláště pokud na stavbu spěcháte. V takovém případě budete mít méně času na hledání kvalitního a spolehlivého zhotovitele, protože se budete muset spokojit s tím, který na vás zbyl. Proto doporučujeme začít s přípravami co nejdříve. Pokud plánujete zahájit stavbu na jaře příštího roku, s hledáním začněte nejpozději na podzim. Co se však může ukázat jako mnohem větší problém, je najít si architekta nebo architektonickou firmu. Na jejich termín se čeká několik měsíců či let, pokud chcete jen někoho opravdu výjimečného.

Na přípravu veškeré potřebné dokumentace budou architekti potřebovat v průměru 6 měsíců. Stavební úřad zpracovává žádost o stavební povolení 2-3 měsíce. Tyto termíny jsou však platné v případě, kdy vše probíhá bez komplikací. 

5. Novostavba: časový harmonogram

Na závěr zbývá informovat o termínech - době a dynamice prací, tedy určitých fázích. Vezmeme-li jako příklad montovaný dům, stavba bude jistě rychlejší, a navíc jsou již předem známy přesné celkové náklady, které vás čekají. Stavba zděného domu může probíhat po jednotlivých etapách s určitými přerušeními, takže způsob platby lze dohodnout na splátky nebo dle možností investora. Z tohoto důvodu může být doba výstavby zděného objektu drasticky prodloužena. Montovaný dům je pro vás tím správným rozhodnutím, pokud máte peníze „na hromadě“, ale nemáte čas nebo se chcete co nejdříve nastěhovat do nového. Pokud však máte čas nebo nemáte celou sumu k dispozici ihned, rozhodněte se raději pro klasický zděný dům.

Stavba domu trvá v průměru rok až rok a půl. Stavba montovaného domu zabere mnohem méně času; bude obyvatelný pár měsíců po osazení základové desky.