Co potřebujete vědět před prodejem domu či bytu?

Tři klíčové počáteční otázky

Abyste se co nejdříve seznámili se situací a pohyby na realitním trhu ve vašem okolí, doporučujeme vám pokusit se zodpovědět následující otázky:

1. Jaká je poptávka po nemovitostech ve vašem okolí

Prodávají se rychle, hned po oznámení prodeje, nebo je inzerát aktivní měsíce či dokonce roky? Prodávají se nemovitosti za ceny očekávané prodávajícím nebo jsou skutečné konečné ceny o něco nižší?

Na tyto a podobné otázky lze nejsnáze odpovědět dvěma způsoby. Především sledováním trhu s nemovitostmi dostatečně dlouho před plánovaným prodejem. To vám umožní získat reálný obraz o aktuální situaci na trhu. To vyžaduje hodně aktivního vyhledávání a porovnávání a určitě i spoustu času, protože inzeráty by se měli sledovat každodenně. Další možností je konzultace s realitním makléřem. Nevýhodou této metody je, že makléř jako potenciální zprostředkovatel při prodeji vaší nemovitosti má své zájmy, a tak se může stát, že aktuální situaci prezentuje pozitivněji, než ve skutečnosti je. V zájmu agenta je rozhodnout se prodat co nejdříve a nečekat. Navíc, raději prodá za méně peněz, než vůbec. Nejlepší je tedy kombinace obojího: nechte si poradit, ale buďte v obraze i sami. Je-li poptávka vysoká, jistě se vám podaří nemovitost prodat draze a bez větších dodatečných investic, pokud je však poptávka slabá, má smysl počkat a co nejpečlivěji zvážit všechny možnosti.

2. Jak rychle chcete prodat svou nemovitost?

Pokud chcete nemovitost prodat ihned nebo na prodej z jakéhokoli důvodu spěcháte (například jste již zaplatili zálohu na nový byt nebo z nějakého osobního důvodu potřebujete hotovost), měli byste si být vědomi toho, že máte menší šanci na úspěšná vyjednávání s kupujícími. Jinými slovy, rychleji se spokojíte s nižší nabídkou. Před prodejem také nestihnete provést rekonstrukci. Abyste však nemovitost prodali za co nejvyšší cenu, doporučujeme ji před návštěvou potenciálních kupců uklidit a upravit - nezapomeňte pořádně vyvětrat, roztáhnout závěsy a vytáhnout žaluzie, aby dům působil světleji a prostorněji.

3. Kolik stojí nemovitosti srovnatelné velikostí, polohou a stavem s tou vaší?

Cenu, za kterou můžete svou nemovitost prodat, určíte, pokud si uděláte pár hodin na podrobnější analýzu podobných nabídek. Excelová tabulka vám bude skvělým pomocníkem. Zároveň si všímejte faktorů, jako je lokalita, infrastruktura, stav celého objektu, rozloha (pozor na to, že v podkrovních bytech se zohledňuje pouze užitná plocha!). Zjistěte, zda má budova výtah, zda je parkovací místo v garáži nebo venku, kdy byla naposledy rekonstruována fasáda a střecha bytového domu apod. Jsou podlahy, instalace, kuchyně a koupelny v dobrém stavu nebo jsou zchátralé a potřebují kompletní výměnu? Vše toto porovnejte s vlastní nemovitostí. Na základě informací, které získáte z této podrobné analýzy aktuálních nabídek, budete schopni snáze odhadnout reálnou cenu, kterou můžete očekávat za svou vlastní nemovitost. Získáte také náhled na to, jaký typ rekonstrukce by výrazně zvýšil hodnotu vašeho objektu.

4. Co automaticky odradí potenciální kupce?

Praskliny a plísně na stěnách, díry ve stropě či rozích, zcela zanedbaná zahrada, rozbité keramické obklady... To vše okamžitě odradí potenciální kupce, protože to vytváří dojem, že nutných oprav bude prostě přespříliš. Pohled na plísně na površích vyvolá v kupujících pochybnosti, zda je nemovitost konstrukčně v pořádku a zda je vůbec vhodná k bydlení. Rozsáhlé stavební práce jsou drahé, trvají dlouho a nikdo se do nich nehrne.

Další důležité otázky

Poté, co jste prozkoumali, zda se vzhledem k situaci na realitním trhu vůbec vyplatí obydlí rekonstruovat, je na čase se před oznámením prodeje zamyslet nad otázkami ohledně nutných stavebních prací.

5. Existuje levná rekonstrukce?

Než se pustíte do drahých oprav, položte si otázku, co zvládnete sami nebo s pomocí přátel a sousedů. Pokoje pravděpodobně zvládnete vymalovat sami, stejně dobře si poradíte s generálním úklidem. Pokud jste se rozhodli pro nákup nového nábytku, vždy můžete zvolit kvalitní, ale levnější. Nezapomeňte, že za účelem dobrého dojmu z fotografií, můžete využít Photoshop a nábytek si jen „přimalovat“, aby si kupující udělal lepší představu, jak by dům jednoho dne mohl vypadat.

6. Ztratili byste více, než by případná rekonstrukce mohla vydělat?

Pokud by investice měla být tak velká, že by se nedala splatit nebo by zisk byl zanedbatelný, doporučujeme ponechat nemovitost ve stávajícím stavu. To samozřejmě znamená, že nebude mít stejnou cenu, jako kdyby byla v perfektním stavu. Pokud však i letmý odhad ukazuje nesmyslnost investování času a peněz navíc, smiřte se s tím, že to celé nestojí za námahu. V tom případě je lepší nechat rekonstrukci na kupujícím.

7. Jaký je první dojem?

Než pozvete na návštěvu první potenciální kupce, zkuste se vžít do jejich pozice. Co by vám vadilo, když se přijedete podívat na tuto nemovitost? Poproste klidně kamarády ať se zastaví a řeknou vám, co si opravdu myslí. Tato metoda je dobrá pro snadnější představu zákaznických očekávání a odstranění zbytečných rušivých elementů.